Орловская искра № 15 (1284) от 22 апреля 2022 года

Частные УК — законный способ обирать людей?

ЖКХ: «Жить Красиво Хочется». За чей счет?

На дверях орловских подъездов появились «Отчеты» управляющих компаний — эдакая сводная ведомость расходов — куда и на что ушли наши деньги, выплачиваемые ежемесячно за содержание общего имущества дома. Эта цифирь появляется на подъездах регулярно и, как правило, никто из жителей не вникает в суть изложенного там. Кажется, сама форма такого отчета — «что-то там на двери вывесили» — и не предполагает внимательного и вдумчивого осмысления. Потому мы обратились к специалисту — заместителю председателя Орловского городского Совета народных депутатов, члену комитета по вопросам ЖКХ, коммунисту Сергею Николаевичу Швалову.

— Каждый раз, когда я вижу эти отчеты на своем доме, я невольно вспоминаю слова одного из героев Аркадия Райкина: «Ох, дурят нашего брата! Ох, дурят!» А вот, как и на чем, понять не могу.

— ЖКХ — одна из наиболее проблемных сфер общественных отношений, если судить по количеству жалоб и обращений граждан, потому что здесь речь идет о качестве жизни. В чем проблемность? Я бы прежде всего выделил то обстоятельство, что услуги ЖКХ стали бизнесом, способом зарабатывать деньги. И в результате при попустительстве контролирующих органов и в условиях пассивности горожан наиболее успешными становятся именно те из управляющих компаний, кто хитрит, юлит и изворачивается.

Наиболее кощунственно выглядит поддержка этих интриг профессиональными юристами, которые за деньги горожан фактически выступают в спорных ситуациях против них, защищая интересы недобросовестных «управляшек». Позиция коммунистической партии заключается в том, что сфера ЖКХ должна быть под государственным или, как вариант — муниципальным контролем, чтобы управление жилым фондом оставалось под началом специализированного департамента регионального правительства, государственного или муниципального предприятия, либо — того или иного подразделения муниципальной власти, пусть бы даже этот уполномоченный орган назывался Управляющей компанией — не суть важно.

Главное — чтобы у этой организации целью деятельности была не прибыль, а именно качественное содержание жилого фонда; чтобы целый ряд важнейших этапов — начисление платы, сбор денег, оценка состояния жилого фонда, составление планов работ и согласование актов выполненных работ осуществлялось под контролем властей, которые призваны отстаивать интересы народа. А вот непосредственным исполнителем работ жилищно-коммунального характера, то есть подрядчиками, вполне могут быть субъекты малого и среднего бизнеса, специализирующиеся на ремонте коммунальных сетей, кровель, малярно-штукатурных работах, электросетей и т. д.

— Что же мешает нынешним УК соблюдать баланс своих коммерческих интересов и интересов горожан? Ведь в конце концов речь идет о выполнении договорных обязательств. Будь ты хоть частник, хоть госкомпания — взятые на себя обязательства надо выполнять, иначе не получишь оплаты.

— В том-то и проблема, что на практике нет такой причинно-следственной связи: не выполнил обязательств — не получил денег. Система не обеспечивает зависимость доходов от качества работы. Напротив, мы видим, что крупные управляющие компании не ставят цели содержать на должном уровне жилой фонд. На мой взгляд, у них одна цель — получить доход. Такие УК обросли множеством аффилированных субподрядных фирм и фирмочек — «субчиков», через которые «осваивают» собранные с горожан средства, скажем так, непрозрачно.

Одна из основных проблем здесь — уклонение управляющих компаний от визирования актов выполненных работ представителем собственников. Под различными предлогами. В одном случае — это договором управления не предусмотрено, в другом — соответствующая доверенность одному из собственников не оформлена, во многих домах вообще актив отсутствует и контролировать управляющую компанию в принципе некому… Удивительно, конечно, но даже ряд чиновников и представителей надзорных органов в беседах заявляют, что собственникам не стоит давать права визирования актов выполненных работ, поскольку, дескать, они не являются «специалистами»…

Но позвольте, сам факт выполнения тех или иных работ — менялась ли задвижка, обрабатывался ли мусоропровод и мусоросборная камера, промывалась ли канализация — уполномоченный своими соседями собственник способен оценить даже не будучи специалистом. Или, скажем, зафиксировать физические объемы работ, например, площадь отремонтированной кровли — тоже далеко не высшая математика!

Я убежден, что если работа выполнена управляющей компанией добросовестно, акт выполненных работ будет подписан представителем собственников без лишних вопросов. Отсутствие практики визирования актов выполненных работ представителем актива собственников помогает «управляшкам» «осваивать» средства жителей.

Акт выполненных работ, завизированный уполномоченным представителем собственников, должен служить основанием для списания денежных средств с лицевого счета дома на счет исполнителя этих работ. А фактически сегодня деньги списывают на основании акта, составленного УК и субподрядчиком, как правило аффилированным с ней, без участия жителей. Два субъекта рыночных отношений, по сути, келейно договариваются между собой о том, что осуществлены такие-то работы на таких-то объектах по прокачке, по покраске, по затычке. И расплачиваются за это «что-то» нашими деньгами.

Еще одна сторона проблемы — беззубая позиция контролирующих органов.

Вообще непонятно, чьи интересы они отстаивают. Такое впечатление, что интересы наиболее крупных УК. А как расценивать иначе, если большинство обращений граждан и даже депутатов заканчиваются отписками? Взять, например, вопрос о неправомерном списании средств со счета дома. А нам отвечают, что это не входит в полномочия проверяющих — мол, проверить правильность начисления средств мы можем, а вот дальше — с теми или иными финансовыми схемами — пусть разбираются следственные органы.

— А что значит правильно или неправильно начислены деньги?

— Квадратура такая-то, по тарифу начислено столько-то — правильно? Правильно! Ну и все, до свиданья! Но вот ответа на вопрос, на основании какого документа списана сумма, и достаточно ли акта выполненных работ, подписанных УК и подрядчиком тет-а тет, вот этого-то и не удается добиться. И контролёры отказываются проверять наши сомнения.

А между тем «управляшки» нащупали еще одну лазейку. Структура платы за содержание и текущий ремонт жилья включает в себя начисления за текущий ремонт, содержание общего имущества собственников, и платы за управление многоквартирным домом. Так вот, УК, не желая тратиться на ремонтные работы — а в старых домах они действительно порой очень затратные — списывают львиную долю средств на содержание, т. е. на профилактические осмотры, техническое обслуживание, якобы производившиеся аварийные работы.

Составляются соответствующие акты, что слесарь, мастер ходил, смотрел, щупал — за это и взято из наших ежемесячных платежей столько-то. Фактически никаких затрат. Чистая прибыль. При попытках проверить обоснованность такого распределения денежных средств, опытные юристы, о которых я уже говорил, уведут вас в такие дебри, из которых вам уже не выбраться. И никто не дает однозначного ответа — должны ли средства, списанные на содержание, учитываться отдельно или же учету подлежит просто общая сумма — «на содержание и текущий ремонт».

— Значит, все наши деньги можно «списать на слесаря», который ходил, а может и не ходил, что-то там смотрел, а, может, и не видел?

— Все — нет. Но изрядную долю — можно. Каким должно быть состояние общего имущества дома и за что, собственно, мы должны платить? Это определено рядом нормативных документов, в частности, Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290, Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, которыми прописываются минимальный перечень услуг и работ, а также правила их оказания и выполнения для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда. То есть по идее, если состояние чердаков и подвалов, кровли, инженерных сетей этим требованиям не соответствует — уже можно предъявлять претензии управляющей компании. Но если та же жилищная инспекция не увидит несоответствия — то остается только погрязнуть в судах.

Кстати, это тоже часть общей проблемы — логика судов. Допустим, собственник квартиры обжаловал начисленную ему сумму за услуги ЖКХ. Суд признает, что УК обсчитала. И принимает решение, что управляющая компания должна произвести перерасчет начислений. Но именно ему, заявителю-истцу. При этом весь остальной дом остается обманутым. Но это суд уже не интересует — других заявлений нет, значит, предполагается, что остальных все устраивает, они согласны с начислениями.

И поскольку дружное, коллективное сопротивление собственников и нанимателей жилья маловероятно, недобросовестная «управляшка» остается при своем интересе, даже если ей приходится с барского плеча что-то там возместить одному из жильцов. Компаниям порой дешевле заплатить штраф, чем выполнить те или иные ремонтные работы. Вот ведь до чего дошло! По существу, это означает, что можно откупиться от выполнения своих договорных обязательств. И государство это принимает как должное!

Есть еще один возмутительный момент. В 2020—21 годах на все попытки проверить деятельность УК люди получали ответ из компетентных органов, что в связи с коронавирусной инфекцией провести проверки не представляется возможным. Сейчас возникли новые «непреодолимые обстоятельства» — спецоперация на Украине, на которую опять ссылаются контролеры, по существу оправдывая свое бездействие.

На мой взгляд, здесь явная подмена понятий: одно дело в условиях пандемии или спецоперации не применять действий, способных парализовать деятельность компаний, но это не означает, что коронавирус или неонацизм на Украине могут стать причиной полного освобождения тех же УК от исполнения своих обязательств перед жителями и контроля со стороны государства!

— Неужели нет ни одного положительного примера, когда управляющие компании при тех же условиях все-таки стараются работать честно?

— Я знаю, что когда на рынок ЖКХ-услуг приходит компания молодая, амбициозная, когда люди хотят сделать хороший бизнес и при этом дорожат своей репутацией, у них все получается. Как правило, у таких компаний маленькая надстройка — не по семь—восемь замов генерального директора, а один начальник, главный инженер и мастер. И уже есть примеры, когда вот такие небольшие УК отбирают дома у монстров.

Потому что они абсолютно открыты, они идут к людям и говорят им: «Вы платите нам столько-то денег ежемесячно. Этих денег на решение всех проблем дома не хватит. Но и мы предлагаем — в первый год на собранную сумму закрыть такую-то проблему, на следующий год — другую и так далее, поэтапно восстановить весь дом». И люди охотно голосуют за сотрудничество с такими «управителями». За последние два года такие компании уже заявили о себе в нашем городе.

— А можно как-то помочь этим молодыми и добросовестным победить паразитирующих «монстров»?

— Закон требует для всех равных условий.

— Значит, закон, система позволяют создавать монстров?

— Закон позволяет осваивать наши средства через субподрядчиков, аффилированных с верхушкой УК. Деньги освоены — и точка. Это сейчас главное для системы. Реальная отдача уходит на второй план. Вот поэтому КПРФ и настаивает на возвращение функции управления жилым фондом в руки государственных или муниципальных органов.

— Получается, что честно и свободно зарабатывать деньги у нас не получается? Или получается , но далеко не у всех. И далеко не все стремятся к этому.

— Четкого посыла к тому из федерального центра я пока не вижу.

Андрей Грядунов.

В качестве иллюстрации к теме:

Через три года после обещания ремонта:

Лента новостей

Отчетность