Наш дом пытается сменить управляющую компанию. Почему? Вряд ли стоит уточнять и вносить дополнительные разъяснения. Каждый, кто живет в старой многоэтажке «советского возраста», могу вас заверить, знает ответ на все «почему?» и «зачем?».

Собрание было бурным, но немноголюдным: на расклеенные на каждом подъезде объявления отреагировали далеко не все. Но представители «желанной» УК пришли на встречу и ответили на вопросы. А главными и самыми насущными из них были те, которые касались одной темы: какие «болячки» старого дома, которому вот-вот «стукнет» полвека и который не помнит ни одного капитального ремонта, может «вылечить» новая УК за те деньги, которые жители ежемесячно платят по строке «содержание и текущий ремонт общего имущества».

Казалось бы, какие тут могут быть вопросы, но практика взаимоотношений с управляющим компаниями показывает, что ясности в данном вопросе нет никакой, и любая «управляшка» может запросто «втирать очки» жильцу ушастому, будь он хоть трижды собственник.

Если заглянуть в основополагающие юридические документы, то вроде бы все черным по белому прописано. Вот например. УК обязана делать осмотры общего домового хозяйства и фиксировать увиденное в специальных документах по учету технического состояния зданий. Затем организация, обслуживающая ваш дом, обязана составить перечень дефектов и определиться с объемами работ, в том числе — по текущему ремонту, а также «определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта».

Но про капитальный ремонт мы пока говорить не будем: это отдельная и тоже достаточно запутанная тема, если соотнести теорию и практику. Голосующих за ту или иную УК волнует больше тема текущего ремонта.

Заметили: такой отдельной строки в платежных квитанциях не существует. Есть пункт «содержание и текущий ремонт…». И это позволяет недобросовестным «партнерам» попросту списывать деньги жильцов, фактически ограничиваясь лишь бег­лым осмотром общего имущества. Прошелся слесарь по подвалу и как бы ничего существенного не выявил, а денежки ушли— «за содержание». Ведь ремонтировать вроде бы и нечего! Если верить слесарю.

Когда-нибудь ржавый вентиль или прогнившая труба, конечно, «рванут». Но так уж устроено любое инженерное оборудование, что как бы оно ни старело, запас прочности у него есть, и поэтому все разом выйти из строя не может. Процесс разрушения растягивается во времени, и это позволяет недобросовестным УК делать деньги буквально из воздуха: просто собирая ежемесячно платежи с жильцов.

Платят-то они, жители, ежемесячно, а вот вентили «срывает» куда реже. Когда сорвет — тут уж никуда не денешься, придется идти и «осуществлять текущий ремонт». Но к тому времени в карман УК накапает куда больше, чем придётся потратить в час Х.

Поэтому для нашего дома главным вопросом на встрече с представителями «новой» управляющей компании был следующий: что вы сможете отремонтировать в общем хозяйстве дома, не дожидаясь аварий, в рамках тех платежей, которые дом перечисляет по строчке «содержание и текущий ремонт…».

Самые грамотные принесли с собой и выписки из нормативных документов, в частности, из постановления правительства РФ № 491 от 13.08. 2006 года, где сказано, что «текущий ремонт — это перечень работ, нацеленных на поддержание жилого дома в надлежащем состоянии». А это в свою очередь предполагает «устранение различных дефектов и неполадок, которые могут препятствовать нормальному проживанию граждан».

Одной из главных целей текущего ремонта является «устранение вновь появившихся недостатков». В методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04.2004) перечислены и основные виды работ. В их числе, например, укрепление части фундамента или фасада (что очень актуально для нашего дома), а также восстановление элементов окон — замена стекол, рам, ручек, петель (тоже «про нас»), ремонт подъезда (не помешало бы), замена или восстановление оборудования, обеспечивающего подачу коммунальных услуг (в нашем доме как раз нужно срочно менять канализационные трубы или хотя бы конечные участки их), устранение неисправностей электрических сетей, (электрощитовая в нашем доме в пожароопасном состоянии)…

И далее по списку: обеспечение нормальной работы вентиляционной вытяжки; восстановление покрытия пола (в наших подъездах было бы нелишним); замена или приведение в порядок почтовых ящиков; покраска труб; мелкий ремонт перил; замена осветительных приборов, ремонт электрических щитков и их замена на этажах; замена козырьков зданий, не являющихся капитальными сооружениями; ремонт мусоропровода и так далее и тому подобное — еще на десяток строчек.

Но представители управляющей компании, с которой дом захотел связать свою дальнейшую судьбу, почти слово в слово повторили нам уже не раз слышанное от руководства «старой» УК, с корой мы решили «развестись». А суть «урока» состоит в том, что, дескать, не ждите от нас многого. Потому что из всех платежей дома, если умножить тариф на общее количество квадратных метров, собственно на текущий ремонт остается по 8 тысяч рублей в месяц. И поэтому любые более-менее существенные работы потребуют дополнительных капиталовложений — либо за счет жителей, либо за счет средств самой УК с последующим «взысканием» затрат с собственников квартир.

Иными словами, если предотвращение фекального потопа в нашем доме потребует, к примеру, сто тысяч рублей, то в течение последующего года дом вынужден будет отдавать свои платежи только на погашение этого долга перед УК, не рассчитывая уже ни на какие другие виды ремонта. И чтобы там ни писалось в методических правительственных документах, суровая реальность — вот она, стоит перед нами и раскрывается в возможностях «желанной» управляющей компании.

Почесали жители нашего дома затылки и решили: ну, пусть будет так, все лучше, чем ничего. С тем и разошлись собирать подписи остальных собственников, не пожелавших поучаствовать в первой части «марлезонского балета» — встрече во дворе.

Но, видимо, не только нас, жителей одной из стареющих пятиэтажек Орла, смутила эта суровая реальность взаимоотношений жильцов с управляющими компаниями. В правительстве России тоже, оказывается, задумались о том, как добиться качественного обслуживания домов. Похоже, дела совсем плохи!

Минувшим летом Минстрой подготовил и отправил в Госдуму специальное письмо, в котором речь идет «о новых национальных стандартах по управлению многоквартирными домами и рейтингах управляющих компаний».

— Внедрение нацстандартов позволит установить определенный эталон качества оказания услуг, отклонение от которого даст право жителям предъявлять обоснованные претензии УК и принимать решения на общем собрании, вплоть до смены такой нерадивой компании, — цитируют «Известия» слова члена комитета Госдумы по строительству и ЖКХ А. Якубовского.

— Сегодня УК зачастую предоставляют некачественные услуги, их работу сложно контролировать, граждане нередко жалуются. Надзорные органы при оценке работы управляющих компаний используют правила и нормы, утвержденные еще до введения в действие Жилищного кодекса РФ, — приводит та же газета комментарий члена Общественного совета Минстроя, А. Евсеева. — Они уже морально не соответствуют текущим реалиям, в том числе уровню современных домов».

Общероссийские стандарты управления жилым фондом ужесточают требования к УК — не только по качеству работ, но и по набору услуг. У граждан появится возможность выбирать УК именно по этим критериям: кто предложит больший список — у того больше шансов получить кредит доверия собственников жилья.

Стандарты предполагают возможность выбора пакетов услуг — от минимальных до расширенных. Кроме того, в них закрепляются требования по обслуживанию аварийных и ветхих объектов, и словно давно ожидаемая реакция на наши сомнения — Минстрой предлагает выделить как отдельную строчку в квитанции сборы именно за текущий ремонт общего имущества.

Но в нашем доме мало кто знает об этих планах «верхов» и, наверное, поэтому голосование идет вяло. Кому охота менять шило на мыло? Активисты подбадривают: мол, хуже не будет, а вдруг что-то да выиграем!

Под лежачий камень вода не течет — это верно. Если качество обслуживания общего имущества нашего дома не улучшится в ближайшее время, здание просто начнет разрушаться. Но как обрести надежных спасателей — вот в чем вопрос. Действующие правила и методики никаких гарантий не дают.

Значит, пришла пора менять законы. И, может быть, основополагающий подход, когда ответственность за содержание общего имущества дома возлагается на собственников квартир. В тех случаях, где собственники в силу тех или иных причин не готовы взять на себя такую ответственность, общее имущество дома должно оставаться в ведении муниципалитетов, которые бы с помощью оплачиваемых из бюджета специалистов контролировали его состояние и через торги находили подрядные организации для своевременного устранения всех неполадок. Таким, например, видится будущее этой сферы ЖКХ депутатам— коммунистам в Орловском городском Совете. Может быть, дойдет и до Минстроя… После введения новых стандартов качества обслуживания общего имущества жилых домов.

Ведь как следует из комментариев в прессе, эти новые стандарты, внимание(!), — не будут обязательными для УК. Расчет лишь на то, что согласившиеся им соответствовать вроде как получат конкурентные преимущества, потому что люди к ним потянутся.
Ох, уж эта демократия… Пора бы и власть употребить.

Андрей Грядунов.