Кое¬что из настоящего и прошлого «проклятого вопроса»

На сайте «Орловские новости» недавно были опубликованы данные об объемах жилищного строительства по регионам. В рейтинговой таблице из 85 мест Орловщина оказалась на 54 месте. По данным Росстата, в нашем регионе в прошлом году сдано 296,9 тыс. кв. метров жилья. В пересчете на каждого жителя области это примерно 0,4 кв. метра. К уровню 2018 года эти показатели означают рост на 2 процента.

Но наглядней получается картина, если сравнить успехи орловского строительства с достижениями соседей. Хуже нас во всем ЦФО только Костромская область — 211,2 тыс. кв. м жилья. Брянская область построила 407,1 тыс. кв. м., Курская — 549,8 тыс., Тульская — 645,6.

Хотя в этих регионах по сравнению с 2018 годом роста нет. В Брянской — он «копеечный», увеличение всего на 1 процент, а в Туле и Курске — небольшое сокращение объемов строи-тельства. Зато в Липецкой области при их 1255,6 тыс. кв. метрах жилья, построенного в 2019 году, прирост составил 13 процентов. В Белгородской построили чуть меньше — 1234,3 тыс., что на полтора процента больше, чем в 2018 году.

Объемы жилищного строительства — это всегда актуально. Особенно в нашей стране, где «проклятый» жилищный вопрос, который «всех нас испортил», так и не был решен ни «до», ни «после». По данным Росстата, нынешняя ситуация со строительством жилья выглядит примерно так. В 2018 году в России было сдано 75,3 млн. кв. метров жилья, в 2019 — 79,4 млн. плюс 1 миллион квадратных метров в индивидуальном строительстве. Для сравнения — в 1989 году в РСФСР было сдано 70,4 миллиона. Самый большой объем жилищного строительства за последнее десятилетие советской истории приходится на 1987 год — 72,8 миллиона кв. метров.

Некоторые аналитики считают, что существенного роста в жилищном строительстве в ближайшие годы ожидать не следует. И это несмотря на то, что ставка ипотечного кредита под давлением властей все-таки снижается. Еще не так давно было не меньше 12, а теперь в Орле можно взять ипотеку и под 6,5%.

Советские темпы жилищного строительства вроде бы достигнуты с опозданием на сорок с лишним лет. Но ведь и эти темпы не были вполне удовлетворительными.

Весьма неожиданную версию, объясняющую причины этого, предлагает, например, сайт «Военное обозрение» (автор — А. Самсонов). В этом исследовании со ссылкой на статистические сборники советской эпохи «Народное хозяйство РСФСР», доказывается, что жилищная проблема в Советском Союзе стала хронической вследствие некоторых решений хрущевского правительства, несмотря на устойчивое мнение, что именно «хрущевки» положили начало массовому жилищному строительству. Из документов следует, что с 1950 по 1956 год в РСФСР количество новоселов увеличивалось на 10 процентов ежегодно. В 1956 году новое жилье получили 3 млн. 460 тыс. человек (более 6% всего городского населения), из них около полутора миллионов жили в частных индивидуальных домах и временных постройках барачного типа, но примерно 2 миллиона человек получили квартиры в многоэтажных домах, которые теперь называют «сталинками» и которые ныне ценятся на уровне современного элитного жилья.

Но в конце ноября 1955 года вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР, в котором ставилась задача в течение года разработать типовые проекты жилых домов без каких-либо «архитектурных излишеств». Таким образом, по существу сворачивалась программа оригинального многоэтажного строительства.

Первые «хрущевки» начали строить в Москве в 1958 году, массовое заселение кирпичных домов началось не ранее 1960 года, а индустриальных (т. е. панельных) — с 1962 года. Статистика той поры, озвученная «Военным обозрением», неумолима: количество новоселов в РСФСР росло с 1955 по 1961 год — с 3158 тыс. до 5229 тыс. Но в 1965 году их было только 4675 тыс. А вот данные о построенных квадратных метрах, картина схожая: с 1955 по 1960 год — рост с 21,8 до 51,3 млн. кв. метров, а дальше падение — в 1961 сдали только 49,3, в 1965 — 47,5 млн. кв. метров.

И получается, что в 1956 году новые квартиры в «сталинках» в РСФСР получили 3,4 млн. человек, в 1959 году еще больше — 5,8 млн. человек въезжают не в «хрущевки», а в ещё «сталинские» квартиры и частные дома! Но в 1960 году, когда появились «хрущевки», количество новосёлов стало сокращаться, несмотря на внедрение индустриальных методов строительства. И падение это медленно, но верно продолжалось из пятилетки в пятилетку. И только в столице при Хрущеве жилой фонд удвоился, тогда как даже в Ленинграде он вырос всего на 25%.

По мнению автора исследования, темпы жилищного строительства, какими они были до хрущевских реформ, позволяют утверждать, что к 1970 году новое жилье могли получить 115 млн. человек. В городах Советской России к началу 70-х проживало чуть более 80 миллионов человек. Иными словами, жилищная проблема была бы решена. Но, увы! К тому же, и внешний облик наших городов из-за «типового строительства» изменился не в лучшую сторону.

Отдельно нужно сказать об условиях индивидуального строительства дохрущевской эпохи. Чтобы получить кредит на строительство индивидуального дома, достаточно было написать заявление по месту работы. И никаких тебе «кредитных историй», справок об НДФЛ и тому подобного — все необходимые сведения имелись на самом предприятии, которое имело специальные договоры с государственным банком. Размер ссуды не превышал 5 тысяч рублей, а срок — до 5 лет под 2% годовых. Будущий застройщик обязан был вложить в строительство дома не менее 30% собственных средств. Но этот «вклад» можно было заменить личным трудом. То есть, если вы согласны строиться собственными силами и руками, можно было не раскошеливаться. Но построиться нужно было за один год.

Получив от государства 5 тыс. рублей, застройщик должен был платить ежемесячно чуть более 8 рублей. Но это первый год. Затем сумма снижалась — до семи, до пяти рублей в месяц, вплоть до чисто символической выплаты в полтора рубля. Взяв ссуду в пять тысяч, вы в итоге возвращали государству 5300 рублей.

А теперь давайте сравним с условиями нынешнего ипотечного кредитования под те самые 6,5 % годовых, которые теперь считаются чуть ли не льготными. Да, речь идет уже не об индивидуальном строительстве, но важен принцип кредитования. Итак, не самая дорогая одно-комнатная квартира в Орле в новом доме стоит сегодня 1,7 миллиона рублей. Чтобы банк согласился иметь с вами дело, вам нужно внести первоначальный взнос, то есть оплатить часть стоимости квартиры сразу. Если бы осилите, например, внести тысяч четыреста, то можете заключить ипотечный договор на семь лет. При этом вам придется ежемесячно отдавать банку по 20 тысяч из своего личного или семейного дохода. В конечном итоге вы заплатите за свою квартиру не 1,7 миллиона, а на 380 тысяч больше, то есть уже больше двух миллионов рублей. Чтобы уменьшить переплату, нужно вносить как можно большие суммы в период выплаты кредита. Если потянете, конечно. Если трудновато платить, можно увеличить срок договора. Но тогда процент возрастет до девяти, а переплата за ту же квартиру составит 700 тысяч рублей. Современные банкиры берут со своих клиентов деньги за время. Советский государственный банк временем не торговал, строго ограничивая сроки кредита и не завышая проценты.

Как ни крути, получается, что темпы и условия жилищного строительства 50-х годов прошлого столетия так и остались в нашем отечестве непревзойденными. И если нынешние объемы жилищного строительства сопоставимы с объемами последнего десятилетия советской эпохи, то уж о доступности этого жилья говорить не приходится.

О потребностях современного российского общества в благоустроенном жилье можно судить хотя бы по следующим данным «Орелстата»: к концу 2019 года в Орловской области в нём нуждалось более 8 тысяч человек. Именно нуждалось, а не желало бы приобрести дополнительную жилплощадь к уже имеющейся. А если говорить о бесплатных квадратных метрах, то год от года их у нас в регионе предоставляют все меньше: в 2015 г. — 776 квартир, в 2018 г. — 379.

Плюс к этому только в орловском городском списке аварийных домов более 170 адресов. И составлять этот список власти начали еще в 2012 году. В одном из этих домов, на Серпуховской, 113 в апреле 2020 обвалился потолок. К счастью, не на голову все еще живущим так людям. В конце мая новое тревожное сообщение — рухнула крыша в некой нежилой пристройке, почему-то втиснутой между двумя жилыми домами № 23 и 25 по Наугорскому шоссе. К началу июня крыши на этих домах должны были быть отремонтированы в рамках подпрограммы регионального фонда капитального ремонта. А на набережной Дубровинского, наконец, снесли руины дома № 68. Заметим — многоквартирного дома!

Проблема ветхого и аварийного жилья наложилась на так и не решенную жилищную проблему, которая теперь ко всему прочему стала еще и очень дорогостоящей. И это похоже на снежный ком. Что дальше?

Андрей Грядунов.