«В связи с проведением общего собрания собственников просим предоставить предложения по размеру оплаты за содержание и ремонт…». С этого обращения, датированного октябрем 2010 года, начинается история конфликта между активом дома № 18 с улицы Машкарина в г. Орле и обслуживающей организацией ООО «Орелжилцентр».

Как утверждает один из активистов дома А. Аксенов, жители так и не дождались ответа.

— Зато «Орелжилцентр» затребовал копии бюллетеней голосования общего собрания жителей, — рассказывает Аксенов, — на что мы резонно возразили: бюллетени содержат персональные данные людей, а это, согласно закону, конфиденциальная информация, распространение которой запрещено. Мы, инициаторы собрания, просто письменно подтвердили достоверность сведений, отраженных в протоколе подсчета голосов.

Это заочное голосование проходило в феврале 2011 года. В ноябре 2015 года, после бе­зуспешных попыток расторгнуть договор с ООО «Орелжилцентр», активисты дома обратились с жалобой в Управление государ­ственной жилищной инспекции по Орловской области. Суть претензий к ООО «Орелжилцентр» сводилась к тому, что эта организация пренебрегла решением собственников и в течение нескольких лет обслуживает дом по тарифам, утвержденным без учета мнения жителей, как будто никакого голосования по этому поводу не было. Жилищная инспекция провела проверку и ничего незаконного в действиях ООО «Орелжилцентр» не нашла.

— Получается, что и для государственной жилинспекции собрание собственников недей­ствительно! — возмущается Аксенов. — Однако по закону, согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления домом. И решение общего собрания может быть признано незаконным только судом. Ответ же жилищной инспекции поражает своим цинизмом: либо ее сотрудники слишком вольно толкуют жилищное законодательство, либо попросту защищают интересы управляющей компании, — делает вывод Александр Иванович.

Справедливости ради нужно заметить, что встреча с представителем «Орелжилцентра» еще тогда, в 2011 году, все-таки состоялась. В присутствии некоторых депутатов горсовета и чиновников горадминистрации активисты дома № 18 встречались с директором ООО В. Палочкиным. Стороны не договорились. И, как вспоминает А. Аксенов, директор тогда в сердцах якобы заявил, что возглавляемая им организация отказывается от обслуживания несговорчивого дома. Но шли годы, а «Орелжилцентр» так и не отказался от доходов, получаемых от обслуживания дома на ул. Машкарина по тарифам, установленным без учета мнения жильцов. Попытка же самих жителей дома № 18 перезаключить договор с другой обслуживающей организацией не увенчалась успехом.

С начала 2016 года А. Аксенов от имени жителей дома № 18 жаловался и губернатору В. Потомскому, и в прокуратуру области, и главному государственному инспектору РФ А. Чибисову, и в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Жаловался уже не столько на ООО «Орелжилцентр», сколько на действия Государственной жилищной инспекции, которая не усмотрела ничего предосудительного в том, что обслуживающая организация проигнорировала решение собрания жителей и вообще сделала вид, будто собрания никого не было.

В результате пришел ответ от заместителя председателя правительства Орловской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству А. Ремиги. В нем, в частности, было сказано: «Дополнительно разъясняю, что в соответствии с нормой права, установленной частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников… с учетом предложений управляющей организации… В соответствии с требованиями части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если собственники помещений… на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт.., такой размер устанавливается органом местного самоуправления…». И дальше самое интересное: «Поскольку собственниками помещений многоквартирного дома № 18 по ул. Машкарина на общем собрании фактически не установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в данном многоквартирном доме, управляющая организация ООО «Орелжилцентр» применяет тариф за содержание и текущий ремонт жилого помещения согласно постановлению администрации г. Орла от 15.11.2013 № 213…».

«А был ли мальчик? Может, мальчика-то и не было!» — так в романе М. Горького «Жизнь Клима Самгина» оправдывали себя обыватели, не сумевшие спасти гимназиста, который провалился в полынью и исчез в пучине полноводной реки. Если собрания не было, то господин Ремига и чиновники жилинспекции могут с чистой совестью утверждать, что жители дома № 18 «сами дураки».

Так «был ли мальчик»? Протокол общего собрания собственников в форме заочного голосования — вот он. Стало быть, голосование, пусть и заочное, все-таки состоялось. Но почему-то ООО «Орелжилцентр» обслуживает дом по тарифами, которые могут применяться только в том случае, если жители пренебрегли своим правом проголосовать по этому поводу.

С одной стороны, действительно может выйти коллизия: вот возьмут жители и проголосуют за 1 рубль с квадратного метра. Но, с другой стороны, и обслуживающая (управляющая) организация может пренебречь мнением жителей, если ей покажутся заниженными предлагаемые ими суммы. Нужно договариваться! Ну, а если договориться не удастся? В какой форме должен проходить этот переговорный процесс? И что делать, если он зайдет в тупик? Здравый смысл подсказывает, что в таком случае един­ственный выход — прервать договорные отношения и найти других партнеров. Но кто имеет право на первый шаг? Ведь это тоже крайне важно, поскольку обслуживающая организация может долго делать вид, что никакого непонимания нет, а жители просто не проголосовали за тарифы. Власть, как показывает опыт дома № 18, в подобной ситуации скорее поддержит обслуживающую организацию, чем жителей, и тоже сделает вид, словно «никакого мальчика не было». И бодаться с этим дубом непросто.

Мы попросили прокомментировать ситуацию известного орловского общественного эксперта в сфере ЖКХ, заместителя председателя Орловского регионального отделения Общероссийского общественного движения в защиту прав и интересов потребителей «Объединение потребителей России» Р. Исламгазина.
«Многие проблемы во взаимоотношениях управляющих организаций с собственниками возникают вследствие неисполнения управляющими организациями требований жилищного законодательства, — отметил он. — В соответствии с ч. 7 ст. 156 Жилищного Кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45—48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается, соглас­но ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, органом местного самоуправления.

Постановлением Правитель­ства РФ № 416 предусмотрена обязанность управляющей организации готовить предложения по вопросам содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников, в том числе:

— разработку перечня услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (далее — перечень услуг и работ);

— расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ).

Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества соб­ственников помещений в многоквартирном доме.

В целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня, управляющая организация по требованию собственников помещений в многоквартирном доме обязана представить акт обследования технического состояния много­квартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости — заключения экспертных организаций.

Определение перечня услуг и работ по содержанию общего имущества регламентировано постановлениями Правитель­ства РФ № 491 и 416. Согласно пункту 13 постановления № 491 два раза в год проводятся технические осмотры общего имущества собственниками помещений или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом — лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы. Результаты технического осмотра общего имущества оформляются актом осмотра. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (пункт 17).

В договорах управления некоторых управляющих организаций эти обязанности изложены отдельным пунктом.
Вывод: законодательство устанавливает определенный порядок принятия перечня работ и услуг по содержанию общего имущества:

— проведение технического осмотра общего имущества;

— составление акта осмотра с привлечением представителя собственников помещений;

— подготовка управляющей организацией предложений для общего собрания;

— утверждение общим собранием перечня работ и размера платы за содержание общего имущества.

В Орле за редким исключением управляющие организации не выполняют требования законодательства.
Классический пример — с ситуацией в доме № 18 по улице Машкарина. Собственники потребовали от управляющей организации представить на утверждение общего собрания перечень работ и размер платы. Управляющая организация проигнорировала требование жителей. На этом этапе жителям следовало бы начать процедуру расторжения договора управления на основании невыполнения управляющей организацией этого договора и жилищного законодательства.

Общее собрание в одностороннем порядке определило размер платы за содержание и ремонт общего имущества. В этой ситуации управляющая организация не вправе применять размер платы, установленный постановлением городской администрации. На этом основании управляющая организация имела основания для расторжения договора управления с собственниками дома № 18 по улице Машкарина. Управляющая организация не инициировала расторжение договора управления, поэтому решение общего собрания собственников помещений становится законом и для собственников, и для управляющей организации.

Видимо, необходимо напомнить управляющей организации, что согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание является органом управления многоквартирным домом. Именно общее собрание, а не управляющая организация. В соответствии с договором управления управляющая организация является исполнителем услуг, который за плату, установленную общим собранием, выполняет определенные работы в многоквартирном доме. Также следует напомнить и о том, что в соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение собрания собственников помещений является официальным документом, влекущим за собой юридические последствия».

Значит, приоритет всё-таки на стороне жителей? Они ставят условия, а обслуживающие организации вправе расторгнуть договор, если не согласны с ними. Но, как показывает история дома № 18, на практике всё далеко не так однозначно: и расторгать договор с неугодной компанией приходится самим жителям, и факт волеизъявления жильцов может быть просто не замечен контролирующими органами.

Александр Иванович Аксенов еще надеется быть услышанным прокуратурой области. Через газету он просит ее дать юридическую оценку действиям руководителя ООО «Орелжилцентр»: не содержится ли в них признаков преступления, которое УК РФ называет мошенничеством?

Но разве в одном только «Орелжилцентре» дело!..

Андрей Грядунов.