Тема переселения из аварийного жилья актуальна для всех без исключения регионов России. На 1 января 2020 года в Орле насчитывалось 174 аварийных дома, но, несмотря на постепенное расселение, их число продолжает расти.

«Дом-призрак»

В период предвыборной кампании в Орловский горсовет в депутатскую приемную КПРФ поступило много обращений граждан, среди них оказалось и письмо жителей дома № 92-а по ул. Латышских Стрелков. Ситуация в нем была описана как критическая: жилой дом 1955 года постройки, никогда не ремонтировался, его износ по состоянию на 2013 год составил 70%, а износ кровли — 75%. Руководитель фракции КПРФ в Орловском облсовете В. Н. Морозов решил рассмотреть проблему на месте, и я напросилась в поездку.

Хорошо, что заранее посмотрела в сети расположение аварийного объекта, ведь табличка с указанием адреса на жилом доме отсутствует. С улицы здание выглядит ничем не примечательно: фасад наполовину закрыт зарослями дикого винограда, на окнах — спутниковые антенны, по карнизу разгуливает черный котик. На всех фонарных столбах, установленных вдоль проезжей части, висят предвыборные агитки с портретами кандидатов: на нечетной стороне улицы — с Владимиром Строевым, идущим под брендом «Единой России», на четной — «справедливая» команда, состоящая из Руслана Перелыгина и Игоря Рыбакова. Именно между представителями этих двух политических сил на прошедших выборах в горсовет на 16 избирательном округе развернулась основная борьба.

Дом с момента признания аварийным, т. е. в течение 7 лет, находится без управляющей компании. Время усугубило ситуацию: трещины на стенах стали шире, развалилась деревянная лестница, с площадки первого этажа через дырявую крышу видно небо.

Вот как описывает состояние жилого дома, расположенного на его избирательном округе, депутат с громкой фамилией Строев на страничке «ВКонтакте»: «Дом-призрак. На ул. Латышских Стрелков 92 находится жилой многоквартирный дом 1961 года постройки в котором прописаны и проживают 37 человек. Он признан аварийным в 2013 году и отключён от коммуникаций, а люди продолжают в нем жить. Дом включён в областную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда и будет расселен до конца 2023 года. И это тоже наш район. Будем добиваться сноса аварийного дома и соблюдения сроков переселения!» (Орфография и пунктуация автора сохранены).

И тут же восторженные комментарии от поклонниц: «Очень надеюсь, что благодаря Вашей поддержке, ситуация разрешится», «Очень надеюсь, что это ситуация будет находиться на вашем контроле!».
Надежды, как известно, только юношей питают. Контролеры из единороссов такие, что жителям давно приходится в прямом смысле «тушить свет». Аварийный жилой дом по факту должен был быть расселен еще 3 года назад, коммуникации в виде электро- и газоснабжения продолжают функционировать, но готовы в любой момент превратить для жильцов ситуацию в форс-мажор. А водоснабжение и канализация проектом предусмотрены не были. Владимир Строев точно про этот дом написал, ничего не перепутал? Или так был впечатлен увиденным, что просто моментально умыл руки?

«Волшебный пендель» от прокуратуры

Зная неравнодушие недавно назначенного на должность прокурора Орловской области Владислава Малкина к проблемам, связанным с аварийным жильем, и понимая, что любая нештатная ситуация грозит или замыканием электропроводки, которая держится на честном слове, или взрывом газа, Вячеслав Николаевич Морозов направляет депутатский запрос в прокуратуру области.

Проверка не замедлила себя ждать. Процитирую прокурорский ответ: «Установлено, что указанный многоквартирный жилой дом на основании заключения Орловской городской межведомственной комиссии от 31.10.13 № 704 в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации г. Орла № 233 от 28.01.14 г. срок расселения многоквартирного дома установлен до 30.12.2017. Постановлением администрации г. Орла от 10.01.2018 № 59, от 21.10.19 № 4441 срок переселения граждан из вышеуказанного многоквартирного жилого дома переносился до 30.12.19 и до 30.12.23 соответственно».

А как вам такое, Владимир Строев? — «Прокуратурой Заводского района г. Орла совместно со специалистом Управления государственной жилищной инспекции Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области проведено обследование указанного многоквартирного жилого дома, в результате которого установлено, что в доме имеются трещины внутренних и наружных стен, значительный износ кровельного покрытия и деревянных элементов кровли, повреждение цоколя, разрушение отмостки, повреждение межэтажных перекрытий, имеются сквозные отверстия, увлажнение перекрытий верхнего этажа, значительный износ деревянных элементов лестниц подъездов. Наличие вышеуказанных повреждений в многоквартирном доме требует переноса сроков переселения из аварийного жилья на более ранние сроки. Вместе с тем, несмотря на ненадлежащее техническое состояние вышеуказанного многоквартирного жилого дома администрацией г. Орла необоснованно неоднократно переносились сроки переселения.

В связи с изложенным прокурором Заводского района г. Орла главе администрации Орла 22.09.20 вынесено пред­ставление.
Материалы проверки направлены в СУ СК РФ».

Таким образом был выявлен дополнительный эпизод преступления в рамках уголовного дела, расследуемого в отношении бывшего заместителя главы администрации Орла Романа Игнатушина, подозреваемого в злоупотреблении должностными полномочиями, связанными с непринятием мер к организации своевременного расселения граждан многоквартирных жилых домов, находящихся в аварийном состоянии.

Я, конечно, понимаю, что человеку, руководившему не один год крупной строительной организацией и не имеющему строительного образования (о чем можно судить по биографии, выложенной на официальном сайте «ЕР»), трудно разобраться во всех нюансах проблемы, но увидеть сквозные трещины и отреагировать, как человеку неравнодушному, ему вполне под силу.

В атмосферу 50-х

Наверное, понять жителей ветхих домов, где из коммунальных удобств присутствуют лишь голубой огонек да лампочка Ильича, может лишь тот человек, который испытал на себе «удовольствие» жить в такой обстановке. Поскольку первые шесть лет жизни у меня прошли именно в таких катастрофических условиях, решаю посмотреть на проблему несколько шире — и отправляюсь на прогулку по городу, я же не чиновник и не депутат, поэтому пройти по улице для меня труда не составит.

Сейчас требуют расселения не только дома позапрошлого века, но и 60-70-летние «сталинки», возводившиеся для рабочих. Из таких домов у нас в городе состоят несколько кварталов и поселков: их можно встретить практически в любой точке города — на улицах Огородной, Автогрейдерной, на Выгонке, Кромском и Наугорском шоссе, Коллективной, Силикатной и др.

Во многих городах страны в послевоенные годы для быстрого обеспечения жителей жильем возводили так называемые рабочие поселки, которые состояли из типовых двух-трехэтажных домов. Основные задачи, которое решало такое строительство, выглядели следующим образом — жилье должно было быть относительно комфортным по тем временам, возводиться быстро и с наименьшими затратами. Поэтому запас прочности таких домов, построенных зачастую из бетонных блоков и шлакоблоков, как правило, оказывался невелик. Подвальные помещения отсутствовали, вместо них во дворах располагались хозяйственные постройки, использовавшиеся в качестве сараев и подвалов, первые предназначались для хранения дров или угля, необходимых в связи с отсутствием парового отопления, вторые — заменяли холодильники.

По замыслу архитекторов обязательным было наличие и придомового озеленения — такие кварталы должны были утопать в зелени садов. И сейчас многие жители этих домов имеют полноценные огороды в пределах города. Одним из плюсов подобного обустройства кварталов стала возможность строительства жилых домов в непосредственной близости от промышленных предприятий, что позволяло обойтись без санитарно-защитных зон и кроме того снимало транспортную проблему. Однако малоэтажное строительство не было рассчитано на века и позволило лишь кратковременно решить жилищный вопрос.

Просмотрев все типовые проекты двухсотой серии, прихожу к выводу, что проектировщики предусматривали несколько вариантов строительства — с разной степенью санитарно-технического благоустройства. Понятно, что в то время о горячем водоснабжении и не мечтали, но в орловских «сталинках» и водопровод, и канализация тоже становились роскошью, вероятно, что строители пошли по пути наибольшего упрощения.

Если вы хотите окунуться в атмосферу 50-60-х годов, то вам сюда — в поселок Кирпичного завода, затерянный между веткой железной дороги и производственными корпусами молочного комбината. Аутентичность местности нарушают разве что спутниковые антенны, заставляющие вспомнить, что на дворе всё-таки 21 век. О веке минувшем напоминает старая голубятня, заросшие травой дворы и дорожки, палисадники с кустами сирени, небольшие огороды. Жизнь здесь идет неспешно своим чередом, улицы пустынны как в часы рабочие, так и в выходные дни. Из аборигенов мне попалась лишь домашняя живность.

Часть домов идет под снос, их аварийное состояние видно невооруженным глазом — торчащая во все стороны дранка, отваливающиеся от внешней облицовки кирпичи и идущая по всему периметру металлическая стяжка, препятствующая полному развалу. Под кирпичами видны темно-серые блоки из шлака. Но большая часть домов попала в программу капитального ремонта, они выделяются обновленной штукатуркой на фасадах, блестящей в лучах солнца кровлей. Однако за обновленным фасадом продолжает скрывается старая начинка — отсутствие ряда коммунальных удобств и старые деревянные перекрытия.

На следующий день мой путь лежит уже в Заводской район, там, в районе Карачевского шоссе за гипермаркетом «Линия», расположилось несколько рабочих кварталов: типовая двухэтажная застройка, во дворах — сараи, полуразрушенные уборные, тут же мусорные контейнеры, вокруг которых завалы из крупногабаритных бытовых отходов. Достаю свой постоянный спутник — фотоаппарат, что сразу же привлекает внимание жителей. Несколько минут общаемся с жильцами дома № 10 по ул. Коллективной.

Дом был включен в программу капитального ремонта, хотя имеет все признаки аварийного. Здесь также несколько лет нет управляющей компании, хотя ч. 4 ст. 161 ЖК прямо указывает на то, что орган местного самоуправления обязан провести конкурс по отбору управляющей организации, но такие дома уже никому не нужны.

В связи с невозможностью проживания в ветхом жилье, люди отправились на прием к областному прокурору Малкину. По словам жителей, далее события развивались стремительно — буквально через пару часов приехала комиссия из городской администрации и признала жилье аварийным. Только точку в этой истории ставить еще рано: официальные источники показывают, что дом до сих пор находится в списках на капремонт и в реестре аварийного жилья отсутствует. Кроме того, из-за деятельности администрации Орла жильцы не попадают в федеральную программу расселения Фонда «Реформа ЖКХ». Напомню, что по этой программе производится расселение только тех домов, которые были признаны аварийными до 2017 года.

Подводные камни

Но и федеральная программа расселения имеет свои подводные камни — финансирование из средств Фонда не обеспечивает в полной мере реализацию плана переселения.

В правительстве Орловской области признали существование проблемы с переселением граждан из аварийного жилья и назвали причину, которая связана с высокой коммерческой стоимостью квартир на первичном рынке. По предоставленной информации рыночная стоимость одного квадратного метра в новостройках составляет более 47 тыс. рублей, а лимит финансовой поддержки на реализацию этапа 2019/20 установлен всего в размере 30,47 тыс. рублей за квадратный метр. В прошлом году на приобретение необходимых для расселения граждан жилых помещений и выплату возмещений собственникам помещений в аварийном жилье дополнительно было направлено 92 млн. рублей, в том числе из областного бюджета — 74,8 млн. рублей, что полностью обеспечило имеющуюся потребность. Софинансирование консолидированного бюджета области достигло 58% вместо заявленного предельного уровня 1%. Таким образом, на конец 2020 года расселяемая площадь аварийного жилого фонда составила 5,42 тыс. кв. м.

В Орловской области есть опыт реализации муниципальных и региональных программ по переселению из аварийного жилья. Однако при их осуществлении часто возникали трудности. Так восемь лет назад в областном центре был запущен проект развития застроенных территорий. Первой в этом списке оказалась территория, ограниченная улицами Полярная и Приборостроительная. Тогда застройщик смог переселить пять аварийных домов. Только вот не всем жильцам достались дома в новостройках. Одна из жительниц мне поведала, что представитель застройщика предлагал на выбор: комнату в общежитии или коммунальной квартире, однокомнатную «хрущевку». В результате остановились на девятиэтажке, где застройщик выполнил эконом-ремонт, а остальное благоустройство возложил на не слишком довольных переселенцев.

Если дальше проследить за судьбой развития именно этой территории, то станет ясно, что застройщик возвести новые дома все-таки не смог, сначала долго судился с собственниками за оценку квадратных метров, потом оказалось, что для двух новостроек места не хватает, затем у строительной компании начались финансовые трудности. А тут уже и постановление правительства Орловской области, касающееся развития застроенных территорий, утратило силу. А участок тем временем не первое лето зарастает бурьяном, и каким образом он будет дальше использоваться, городские власти пояснить не могут.

Теперь же на Орловщине действует другая программа — «Ответственный застройщик». В случае предоставления строительной организации участка земли под застройку без торгов, муниципалитет получает 10% квартир во вновь возводимых зданиях.

Реновация как выход?

Но вернемся к судьбе старого жилого фонда: есть ли смысл ремонтировать жилье, которое комфортным никак не назовешь? На сайте Фонда капитального ремонта можно увидеть, какие работы выполняются в этом случае: ремонт фасада и крыш, ремонт подвальных помещений при их наличии, ремонт внутридомовых систем отопления, теплоснабжения и электроснабжения. Этот перечень наглядно показывает доступные для жильцов коммунальные услуги — водоснабжение и водоотведение в нем отсутствуют. При ремонте подобного жилья существует множество проблем: внутренние перегородки, перекрытия, лестничные марши — деревянные, на стенах — дранка, известковая штукатурка. При этом электросети не рассчитаны на значительное потребление энергоресурсов и современную технику.

Как выглядят внутри жилые помещения, можно узнать из рекламных объявлений — ведь собственники стараются всеми силами избавиться от обременительных квадратных метров, нередко «уютная и теплая» однокомнатная квартира с частичными удобствами продается по цене комнаты. Цена на такое жилье редко превышает 1 млн. (за одну комнату), иногда владельцы готовы отдать жилплощадь вместе с новой мебелью. Но вот степень благоустройства может отличаться в квартирах даже одного дома.

Зачастую потенциальных покупателей ждет общий туалет на первом этаже или во дворе, газовая печь с форсункой и паровым индивидуальным отоплением. Иногда часть прихожей сами хозяева выделяют под санузел, тогда в квартире появляется электрический бойлер для нагрева воды и душевая кабина. Но если такая возможность отсутствует, то унитаз соседствует с мойкой или кухонной плитой. В качестве бонуса прилагаются огород для выращивания овощей и хозяйственные постройки, которые можно использовать для разведения кур или свиней.

Сейчас мы пришли к ситуации, что такие капитально отремонтированные здания соседствуют с домами, идущими под снос. Достаточно плотная застройка не позволяет рационально использовать освободившуюся территорию под строительство новых объектов. «Сталинки»-двухэтажки теряются на фоне высоток, мешают комплексному развитию земельных участков.

23 декабря 2020 года Государственная Дума приняла в третьем, окончательном, чтении законопроект о развитии комплексных территорий («О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий»), который уже громко окрестили «законом о всероссийской реновации». Согласно новому закону регионы могут сносить не только дома, признанные аварийными или ветхими, но и жилые здания, имеющие значительный физический износ крыши, стен, фундамента, а также те строения, капитальный ремонт которых является слишком затратным.

На сегодняшний день в Российской Федерации 44% жилых домов имеет возраст старше 50 лет. Согласно новому закону определение параметров физического износа основных конструктивных элементов многоквартирного дома возложено на местные власти. Будем надеяться, что мечта обрести новое комфортное жилье для многих наших земляков может скоро воплотиться в жизнь.

Елена Образцова.