Дом № 65 по улице Комсомольской в г. Орле превратился уже в некое подобие знаменитого сталинградского «Дома Павлова»: его жители заняли оборону с твердым намерением до конца противостоять беззаконию, пусть даже поддерживаемому чиновниками, судами и всей бюрократической мощью «властной вертикали». «Красная строка» уже много раз рассказывала об этой неравной борьбе. Наша газета — на стороне горожан, отстаивающих свои права и свою собственность — территорию придомового сквера, «прихватизированную» «предприимчивыми людьми» под магазин.

Поводом для очередной нашей публикации стало обращение двух жительниц дома № 65 — А. Садовниковой и Г. Ивановой — к председателю Орловского областного суда В. Телегину с кассационной жалобой на решение Заводского районного суда г. Орла от 13 февраля 2012 г. и на апелляционное определение по делу № 33-563 Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от 20 апреля 2012 г. Вот суть их жалобы.

Любое санкционированное строительство начинается с отвода земельного участка с учётом Генерального плана города, зонирования территории и проекта детальной планировки городского квартала. Ни один человек в городском поселении не наделён правом самочинно, самоуправно изменять по своему усмотрению перечисленные документы.

Первый Генеральный план г. Орла был утверждён императрицей России Екатериной II в 1779 году. В советское время Генеральные планы утверждались по согласованию с Орловским облисполкомом правительством РСФСР. Каждый очередной Генеральный план был рассчитан на срок до 20 лет. Предпоследний Генеральный план города был утверждён Правительством РСФСР в 1989 году и действовал до конца февраля 2008 года. Вся многоэтажная, многоквартирная жилая застройка в нашем городе до 1997 года планировалась в строгом соответствии с этим планом.

В 1969 году Орловский горисполком принял решение о выделении земельных участков под строительство по типовому проекту двух многоквартирных жилых домов № 65 и 77 по ул. Комсомольской. 29 декабря 1970 года Государственная комиссия приняла в эксплуатацию жилой дом № 65. 31 декабря 1970 года Орловский горисполком принял решение № 1555 «Об утверждении акта Государственной комиссии от 29 декабря 1970 года по приёмке в эксплуатацию 64-квартирного жилого дома по улице Комсомольской, 65».

Это решение было представлено в суд в день подачи искового заявления 14 ноября 2011 года. В пункте 3 решения было записано: «Обязать генподрядчика РСУ-1 и заказчика ОКС горисполкома закончить работы по планировке территории, озеленению, телефонизации и устройству малых архитектурных форм в пределах проекта до 25 мая 1971 года». Проектом была предусмотрена разбивка небольшого озелененного участка-сквера с внутренними дорожками, вплотную окруженного с трёх сторон стенами многоэтажных жилых домов (жилая застройка). Строительный словарь дает определение понятия «сквер» — «благоустроенная и озелененная территория внутри жилой застройки». Площадь непосредственного озеленения без дорожек была предусмотрена проектом равной 728,9 кв. м. С этой целью из городского бюджета были выделены и освоены финансовые средства.

Экспликация земельного участка была выполнена 5 июня 1971 года. В этот же день был утверждён генеральный план домовладения по ул. Комсомольской, 65. На плане в масштабе 1:500 изображён озеленённый земельный участок — придомовый сквер. Именно с этого дня он был официально признан и документально утверждён как озеленённая территория, предназначенная для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома № 65 по ул. Комсомольской в г. Орле. Генеральный план домовладения и экспликация участка, датированные 1971 г., хранятся в Орловском филиале Государственного унитарного предприятия «Орловский Центр «Недвижимость». Правилами контроля и учёта предусмотрена процедура проверки и внесения изменений в документацию. По этой причине в 1981 г. генеральный план домовладения и экспликация участка были переписаны с сохранением прежней территории домовладения и придомового сквера.

При подготовке очередного плана г. Орла был заказан его проект в Ленинградском государственном институте проектирования городов (Ленгипрогор). Предварительно разрабатываются проекты детальной планировки (ПДП) отдельных частей и районов города. После прохождения процедур согласования они утверждаются — каждый в отдельности. Не являлась исключением и центральная (историческая) часть города Орла. Все изменения в границах этой части, произошедшие с 1779 года по 1985 год, были учтены зодчими Ленгипрогора, и новый ПДП центральной части города, в строгом соответствии с регламентом, 2 января 1985 года решением Орловского горисполкома № 59 был согласован и стал неотъемлемой частью Генерального плана г. Орла, который, в свою очередь, постановлением Орловского облисполкома от 17.03.1989 года № 92 «О согласовании Генерального плана г. Орла» был представлен на утверждение и утверждён правительством РСФСР.

Ни один судья в нашем городе, ни один высокопоставленный чиновник не уполномочены ни вчера, ни сегодня, ни в обозримом будущем оспаривать положения и градостроительную ситуацию, предусмотренные в Генеральном плане г. Орла 1989 года. Попытки сделать это — противоправны.

Все части и районы города официально, на документальной основе разделены чётко установленными границами. Граница исторического центра г. Орла была установлена в 1779 г. С той поры и по настоящее время с южной стороны она проходит по ул. Н.‑Неман, которая в прежние годы называлась улицей Николо-Песковской. Из этого следует, что домовладение № 65 по ул. Комсомольской в г. Орле никогда не входило и не входит в состав юго-западной части города. Придомовый сквер по ул. Комсомольской, 65 совершенно чётко изображён на планшете центральной части города, с теми же дорожками и озеленением, что и на генеральном плане домовладения. Придомовый озеленённый участок-сквер по ул. Комсомольской, 65 был частью Генерального плана г. Орла 1989 года, который действовал до 28 февраля 2008 года и который до указанной даты был главным документом, на основе которого по закону должна была осуществляться вся градостроительная деятельность в нашем городе.

31 августа 2006 года был подписан договор купли-продажи между областным департаментом и гражданкой С. Литвак. Подразделение областной администрации возглавляемое О. Козловым, не имея полномочий, продало в собственность С. Литвак часть придомовой территории-сквера, по закону с 01.03.2005 г. являющейся общей долевой собственностью проживающих в собственных квартирах граждан и муниципалитета. Это является непосредственным нарушением ст.ст. 35, 36, 133 Конституции РФ и посягательством на права местного самоуправления. Однако суды первой и апелляционной инстанций бездоказательно отвергли это утверждение и не дали нарушению соответствующей правовой оценки.

Генеральный план г. Орла, утверждённый Орловским городским Советом 28.02.2008 г., не имеет отношения к обозначенным событиям, поскольку в 2006 году он просто не существовал в природе. Поэтому казуистические нагромождения, приводимые судами в качестве доказательств законности действий чиновников, по этой причине не имеют под собой юридической основы. Все документы, касающиеся распоряжения этим участком и не согласованные с собственниками помещений в жилом доме, противоречат Конституции РФ и действующему законодательству, в т. ч. Жилищному кодексу РФ, вступившему в силу 1 марта 2005 г.

Согласно части первой ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и части первой ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Причем каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Итак, собственники помещений в многоквартирном доме № 65 по ул. Комсомольской и муниципалитет с 1 марта 2005 года являются собственниками придомового земельного участка с элементами озеленения и благоустройства в границах генерального плана домовладения, установленных по итогам инвентаризации земель в Российской Федерации и утверждённых постановлением администрации г. Орла от 14.03.1996 г. № 262/21.

Площадь земельного участка, выделенного этим постановлением для эксплуатации и обслуживания дома № 65 по ул. Комсомольской, вместе со сквером составляла 6813 кв. м. Ему был присвоен кадастровый номер и выдано свидетельство о праве на землю, которое по своей юридической силе Законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ» приравнено к записи в ЕГРЗ (Единый государственный реестр землепользователей), что в свою очередь является актом государственной регистрации права. Таким образом, земельный придомовый участок вместе с озелененной территорией-сквером, вопреки утверждениям судей, поставлен на кадастровый учёт с марта 1996 года.

29 марта 1996 года Президентом РФ был подписан Указ № 431. В разделе III «Социальные аспекты нового этапа жилищной реформы» сказано: «В общую долевую собственность будут передаваться места общего пользования, а также придомовые территории». В развитие положений Указа Государственный комитет РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике издал постановление от 23.02.1999 г. № 9, в п. 7.1 которого указано: «К местам общего пользования должны быть отнесены… непосредственно места общего пользования… придомовые территории».

Таким образом, придомовые территории с озеленением и другими элементами благоустройства с момента принятия Государственной комиссией жилого дома имели предназначение обеспечивать эксплуатацию и обслуживание жилых помещений и объектов инфраструктуры, а с момента вступления в действие Указа Президента они получили дополнительный статус территорий общего пользования.

Указ Президента и постановление Государственного комитета истцы предъявили в суд. Судья Т. Бухтиярова, не мотивируя свое решение, отказалась рассмотреть и приобщить указанные документы к материалам дела.

Суды всех уровней должны были знать (ведь они утверждают, что изучили материалы дела): территория придомового сквера со второй половины 2007 года и по крайней мере до апреля 2012 года находилась под арестом (см. выписку из Государственного кадастра недвижимости). С. Литвак самоуправно в августе-сентябре 2007 года, уже после наложения ареста, уничтожила сквер и на территории, принадлежащей с 1 марта 2005 года собственникам помещений в доме № 65 по улице Комсомольской в городе Орле, а по ее периметру установила фундамент.

Администрация города разрешение на строительство фундамента не выдавала. С. Литвак осуществила по всем признакам самоуправные действия и путем обмана зарегистрировала право собственности на фундамент, установленный на земельном участке, принадлежащем собственникам жилых помещений в указанном доме. Этот факт должным образом ни одним судом не был исследован и не получил соответствующей правовой оценки.

Мы имеем дело с нарушением права общей долевой собственности на придомовый земельный участок. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (ч. 1. ст. 199 ГК РФ). Ссылки судов на истечение срока исковой давности не обоснованы.

Мэр города В. Уваров прекрасно знал о вступлении в действие Жилищного кодекса РФ с 1 марта 2005 года и возникновении с этого дня права общей долевой собственности у собственников помещений дома № 65. Однако, презрев ЖК РФ, спустя 2,5 месяца, т. е. 17.05.2005 года, подписал постановление № 1935, которым отдал в аренду гражданке С. Литвак для строительства капитального объекта — торгового центра всю озелененную придомовую территорию-сквер. Тем самым он грубейшим образом нарушил конституционные права граждан, распорядившись их собственностью. Этот факт не был исследован судом и не получил правовой оценки.

Изначально действия областного департамента являлись вмешательством в дела местного самоуправления и ограничивали права населения муниципалитета, закреплённые в статьях 130, 133 Конституции РФ. Приказ департамента от 30 августа 2006 года противоречил Конституции РФ. Ни один из судов, начиная с 2007 года по 2012 год включительно, не рассматривал надлежащим образом это нарушение, не дал ему правовой оценки и не применил статьи закона, предусматривающие ответственность должностных лиц города и области в случае подписания ими правовых актов, противоречащих Конституции РФ, нарушающих конституционные права граждан.

Суд первой инстанции и суд апелляционной инстанции опирались на статьи 28, 30, 36, 38 Земельного кодекса РФ, которые не регулируют земельные отношения в части земель, отнесённых к общей долевой собственности граждан и муниципалитета. И это ещё одно обстоятельство, которое не рассматривалось ни одним судом.

В связи со всем этим жители дома № 65 по улице Комсомольской попросили председателя Орловского областного суда В. Телегина вынести определение о передаче кассационной жалобы для рассмотрения в суде кассационной инстанции, отменив решение Заводского районного суда и определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда, принять судебное постановление, не передавая дело на новое рассмотрение, и удовлетворить их исковые требования.

«Красная строка» продолжает следить за развитием событий.