Новая градостроительная политика областной власти ведёт к заоблачным ценам на жильё и потере местного строительного бизнеса.

По прогнозам экспертов, в Орле темпы строительства жилья в этом году могут упасть втрое. А поскольку за последние 3,5 месяца выдано всего три разрешения (на возведение трех домов), в 2017 году, когда закончится строительный цикл, в областном центре ожидается очередной дефицит: квартир. В прошедшую пятницу губернатор области Вадим Потомский провел совещание, на котором ведущие орловские застройщики рассказали о проблемах.

Грабительские кредиты

Строительство — одна из немногих отраслей, если не един­ственная, которая у нас достаточно успешно развивается. Вернее, развивалась до конца прошлого года. Если в 2009-м было введено всего 657 зданий жилого и нежилого назначения, то в 2014 году цифра увеличилась в 2,3 раза, что позволило региону даже выбиться в лидеры по ЦФО. Однако в нынешнем году, по прогнозу главы городской администрации Михаила Берникова, темпы могут упасть втрое — с 450 тыс. кв. м до 150 тысяч. Что же происходит на строительном рынке?

Как показало совещание, есть объективные причины, способствующие падению, и есть субъективные. Из объективных — сложная экономическая ситуация, в которой сегодня находится вся страна. Кредиты стали неподъёмными: банки предлагают строителям деньги под 25%. Прибавьте сюда рост цен на стройматериалы и «начинку» для домов — электро- и газооборудование, удорожание земли, проектных услуг и т. д. — и станет очевидно, что беднеющие на глазах орловцы просто не смогут покупать жилье.

К слову сказать, сегодня цена жилищного метра колеблется в рамках 33—49 тыс. рублей. Даже это уже критично — застройщики фиксируют: если до 2013 года покупатели нового жилья обращались в банки за кредитованием лишь в 24 случаях из ста, то в прошлом году ипотеку взяли 76%! Однако не только высокие кредиты и цены мешают строительному бизнесу развиваться, а городу — расти и прихорашиваться.

Новое архитектурное слово

При Егоре Строеве областная власть додумалась отобрать у города землю, при Вадиме Потомском пошли дальше: отобрали целый ряд полномочий по градостроительству. Сделали это под лозунгом недоверия к компетентности городских властей, которые, надо признать, немало поспособствовали разрушению исторического облика Орла и не обременяли строительный бизнес социальными объектами, из-за чего новые микрорайоны оказывались и без школ, и без детских садов, а то и без централизованной канализации.

В результате было создано новое управление — градостроительства, архитектуры и землеустройства региона, и появился главный архитектор Ваагн Вермишян. Свою задачу в Орле он определил без ложной скромности: превратить Орел во всемирно известный город. Приоритетная задача — «построить процесс принятия решений о застройке и развитии территорий». Вроде бы правильные слова отвлекли внимание градозащитников и строителей от других, сказанных в одном из первых интервью местным СМИ: «Мы попросили, чтобы принятие Генплана Орла попридержали, поскольку надо учесть общую стратегию развития области… Торопиться с Генпланом мы точно не будем».

Что все это означает на деле, застройщики поняли, когда градостроительную власть в свои руки взяла область: обновленный Генплан, к слову, разработанный лучшими российскими специалистами в своем деле — Научно-проектным институтом пространственного планирования из Санкт-Петербурга, принявшим во внимание пожелания орловских градозащитников по сохранению исторического центра Орла и видовых точек, на сегодняшний день, как и было обещано, «отодвинут». А старый Генплан порой просто игнорируется. Их место на сегодня заняло «видение» нового архитектора.

На совещании произошел знаковый диалог между руководителем ОАО «Орелрконструкцияцентр» Владимиром Матвеевым и Ваагном Вермишяном. Первый решил снести старую прогорелую часть ул. Колхозной и построить на очищенном гектаре земли четырехподъездную 9-этажку. 27 семей, проживающих сегодня на этой территории в развалюхах без удобств, благодаря этому получили бы новые квартиры, строители — работу и заработок. И препятствий, вроде бы, нет: по Генплану это — зона Ж-1, предполагающая строительство жилых домов до 17 этажей. И рядом, на землях «Коммунальника» такие уже стоят. Однако второй «не посоветовал». И разрешения не дали.

На совещании Вермишян свою позицию подтвердил — дескать, дом загубит весь квартал, нужно строить семиэтажный и обязательно с подземными гаражами. И все промолчали, а губернатор продемонстрировал полнейшую демократию — предложил провести конкурс на лучший проект. И стало неловко за власть, которая главного архитектора не поправила: что значит — «загубит»? А что значит — «нужно»? Для творческой дискуссии — вполне нормальная позиция, более того, возможно, архитектор более прав, чем застройщик. Однако строительство в городе регламентируется не мнением и даже не гениальным озарением, а законом, статус которого имеет Генплан, но не Ваагн Вермишян. Жаль, что на совещании не было прокурора.

К слову сказать, и рекомендации новых градоустроителей строить подземные стоянки, которые сродни требованиям, тоже не бесспорны. Дело в том, что паркинг под многоквартиным домом увеличивает стоимость квадратного метра жилья, по одним оценкам, — на 12—15 процентов, а по другим — чуть ли не вдвое. На совещании директор ООО «ЖИЛСТРОЙ-инвест» Анатолий Петров, к слову, построивший за свою жизнь порядка 1,7 млн. квадратных метров жилья, говорил о том, что только одно такое машиноместо обойдется в 700 тыс. рублей в старых ценах. Потомский его оборвал: дескать, неправильно считаете — специалисты из Москвы и Питера уже приезжали в Орел, смотрели и выдали иную цифру — «всего» 300 тысяч.

И откуда взяли? За эти деньги можно построить гараж в овраге где-нибудь у школы милиции, но — подземный, под многоквартирным домом?! По расчетам проектировщиков, это обойдется не меньше, чем в 770 тысяч. При этом очевидно, что проблема ляжет на плечи не застройщиков, которые никогда не будут работать себе в убыток, а покупателей жилья. Смогут ли они оплатить ещё и подземные стоянки — большой вопрос. Но ведь если не смогут, застройщик останется с непроданными квартирами — тогда зачем работать? Из чего платить зарплату работникам, коих в этой отрасли — более 7 тысяч?

Другой нерешенный вопрос: все, что есть в доме, и земля вокруг становится впоследствии долевой собственностью жильцов — и как «делить» между ними паркинг? Особенно, если он кому-то, к примеру, не нужен вообще? А за какие деньги его содержать? Это ведь увеличит стоимость коммунальных услуг. Многие ли захотят купить квартиру с нагрузкой в виде подземного гаража на той же улице Колхозной, к примеру?

Потеснитесь, товарищи!

Не решив ни одной из заявленных застройщиками проблем, губернатор проявил неподдельный интерес к просьбе представителя ОАО «Орелстрой» и строительной компании «Зенит» ввести в Орле уплотнительную застройку.

Как известно, сегодня действует коэффициент застройки 0,13 (13%). Рассчитывается он как отношение площади, занятой домом, к площади земельного участка. Орловский коэффициент на сегодня — один из самых комфортных в ЦФО, но его хотят увеличить более чем вдвое — до 27%, ссылаясь при этом на опыт наших соседей. Однако, лукавят. Если быть совсем объективным, то другие регионы тоже отталкиваются от 13%, а при строительстве домов большой этажности — от 16 и выше — нижний предел вовсе 10%! И в Белгороде, и в Курске коэффициент застройки — плавающий. Для 9-этажек коэффициент там составляет от 13 до 25%, для 5-этажек — 17—30%, для 16-этажек — 10—20%. В Липецке — до 30%, но город «расчерчен» на 10 зон, и в исторической его части совсем запрещено ведение многоэтажного строительства — лишь аллеи, музеи, театры, аптеки, архивы и т. п.

А в любимом губернатором Всеволжске вовсе пошли на уменьшение коэффициента! Оказывается, в 2012 году Совет депутатов Всеволожска добился внесения в проект поправок, существенно понижающих предельные параметры высотности и плотности застройки в городе. Сделано это было в ответ на требование жителей, вышедших на митинг, изменить правила для сохранения исторически сложившегося облика малоэтажного города. В частности, были понижены высотные регламенты в районах, где уже сложилась малоэтажная застройка. При этом глава администрации МО «Всеволожский муниципальный район» Александр Соболенко подчеркнул: «…Проекты планировок, которые не соответствуют правилам, должны быть отменены. Они принимались под давлением строительного лобби без учета требований по инфраструктуре. Нельзя принимать проекты планировок втихомолку». Вот пример для подражания!

Однако нашему «коммунистическому» губернатору почему-то нужна уплотнительная застройка (дает о себе знать историческая память о советских коммуналках?), в чем его яро поддержал председатель облсовета и лидер региональной «Единой России» Леонид Музалевский.

— Есть предложение после планерки в понедельник вызвать сюда руководство города и дать жесткое поручение, — подсуетился спикер.

Надо «выработать какое-то решение на горсовет», — согласился Потомский, в порыве забыв, что вообще-то горсовет — орган представительной власти, не зависящий ни от губернатора, ни от облсовета. И не вспомнив, что желание застройщиков увеличить коэффициент в прошлом году вызвало волну возмущения: каждый раз, когда проект выносился на сессию горсовета, у администрации появлялись пикеты. Орловцы видят в увеличении процента прямую угрозу для комфортных условий жизни в городе, а слова застройщиков о том, что-де новые правила позволят активнее сносить ветхие строения и строить более дешевое жилье, расценивают как популизм, скрывающий истинную цель поправок — возможность получения наибольшей прибыли в ущерб интересам горожан.

Ну а пока власть «жестко поручает» мэру и главе города изменить правила застройки, координатор орловского отделения Объединенного гражданского фронта Георгий Саркисян обратился в прокуратуру облас­ти с заявлением о готовящемся преступлении. Он просит прокурора области Ивана Полуэктова проверить действия высших долж­ностных лиц региона.

— Причиной моего обращения к прокурору послужило вмешательство высших должностных лиц области в деятельность независимого по Конституции РФ местного самоуправления, что является превышением должностных полномочий, — поясняет свою позицию Саркисян.

В сухом остатке

Так что же мы имеем, так сказать, в сухом остатке после встречи застройщиков с областной властью за круглым столом? Процент по кредитам остался прежний, своеволию главного архитектора, судя по всему, дана зеленая улица, а значит, можно предположить, что разрешений на строительство застройщикам не видать, к Генплану Орла с поправками, сохраняющими исторические части областного центра, между прочим, оплаченного из городской казны, никто не собирается возвращаться, проект по строительству под жилыми домами паркингов даже не обсужден. Единственное, что «решил» губернатор, — увеличить коэффициент застройки. Странный итог мероприятия, от которого строители и жители Орла ждали решения проб­лем. А ведь «Орелстрой» уже сократил рабочую неделю и уходит в другие регионы: в Курск, в Брянск. Некоторые застройщики — из тех, что помельче, вовсе думают свернуть работу на год-два в расчете на великую мудрость Ходжи Насреддина: или ишак к тому времени сдохнет, или падишах.

Или для того все и делается — чтоб ушли и свернулись? А на уплотнительную застройку прилетят какие-нибудь питерцы. А потом улетят. И останутся орловцы у разбитого корыта. Но об этой беде на совещании не говорили. Равно как и о том, что новый «уплотнительный коэффициент» крайне необходим для спасения тех орловских застройщиков, которые с нарушением действующих правил застройки поставили в Орле многоэтажных монстров. Сегодня принимать эти дома в эксплуатацию нельзя — можно нарваться на уголовное преследование, но и не принимать опасно, поскольку речь идет о сотнях дольщиков. При этом до сих пор кто-то продлевает сроки строительства, тем самым как бы узаконивая незаконное. Вот где тема для совещания, в том числе в правоохранительных органах. Но об этом губернатор и его подручные предпочли вовсе промолчать.

Семён Павлов.