Интервью с заместителем главы администрации г. Орла по архитектуре, строительству и перспективному развитию города А. С. Муромским.

— Александр Сергеевич, передача части городских полномочий области в конце прошлого года вызвала споры, продолжающиеся и ныне. Лучший способ подвести хотя бы промежуточную черту — поговорить об итогах. Времени прошло — совсем ничего, и всё-таки: какие конкретно были переданы полномочия, сколько? Если можно, «пообъектно».

— Ну, наверное, не пообъектно, а по направлениям. Принятый в конце прошлого года закон подразумевает передачу на уровень области 21 полномочия муниципальных образований. Двенадцать из этого числа касаются сферы строительства и архитектуры. Перечислю основные: принятие решения о внесении изменений в генплан города; принятие решения об изменении правил землепользования и застройки; подготовка и утверждение документации по планировке территории г. Орла; разработка и утверждение градостроительных планов; изменение видов разрешенного использования земельных участков. При этом техническая сторона обеспечения работы по данным направлениям остаётся по-прежнему у города. Например, область взяла на себя полномочия по принятию решения о внесении изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Но эти изменения предполагают проведение публичных слушаний, за организацию которых, как и прежде, отвечает муниципалитет. То же — с предоставлением разрешения на отклонение от предельных параметров. Разрешать или не разрешать — решает область, а город обеспечивает проведение на эту тему публичных слушаний.

Далее… Немаловажный во­прос, который теперь будет решаться на уровне области, — ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Речь идет о документах, без которых заниматься градостроительной деятельностью невозможно. Это карты на электронных и бумажных носителях, которые ведутся специалистами архитектуры; куда вносятся изменения и дополнения.

— Что в этом смысле изменилось по сути?

— По сути полномочия перешли в область, и именно она будет этот банк данных вести. В ведении города остались объекты малоэтажного и индивидуального строительства.

— То есть, если захочешь по­строить себе дом, идти за разрешением по-прежнему нужно в мэрию?

— Да.

— В городе остались свободные земельные участки?

— Практически нет. Но индивидуальное жилищное строитель­ство (ИЖС) — это не только возведение нового здания на выделенном участке, но и реконструкция уже существующих строений. Обращения, связанные с реконструкцией, занимают львиную долю бумагооборота в сфере ИЖС.

— Неразберихи из-за передачи полномочий не происходит?

— Случаев неразберихи не замечали. Обращения физических и юридических лиц, которые не учитывают перераспределение полномочий между городом и областью и по инерции продолжают поступать в мэрию, мы в рамках межведомственного взаимодействия переправляем по подведомственности в орган областной администрации, специально для этой цели созданный. Называется он управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области.

— По дороге документы не теряются?

— По дороге? Нет. По крайней мере, жалоб не было.

— Не мониторили скорость прохождения документов?

— Медленнее стать не должно, стараемся соблюдать сроки, предусмотренные законодательством. Какие-то неудоб­ства, возможно, будут на первоначальном этапе, но связаны они с тем, что людям приходится перестраиваться. Чтобы данные потери минимизировать, мы провели недавно координационный совет строителей, куда пригласили практически все компании, ведущие активное строитель­ство в Орле и Орловской области. Познакомили их с руководством вновь созданного управления и рассказали о процедурах, волнующих застройщиков больше всего. Это, прежде всего, вопросы, связанные с отклонением от предельных параметров разрешенного строительства, проведением публичных слушаний и выдачей разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. На все вопросы были даны ответы.

— Застройщики выясняли, с кем теперь согласовывать спорные моменты, чтобы не было проблем с приемкой дома?

— И это тоже. До 2012 года, вы знаете, право согласования отклонений было у главного архитектора. В 2012 году это право у него изъяли, процедуру перевели в публичную плоскость. К примеру, правилами землепользования и застройки предусмотрено минимальное расстояние от границы земельного участка до объекта недвижимости, точнее, пятна застройки, где может располагаться объект недвижимости; или от красной линии до этого объекта. Расстояние равно 3 метрам. Но его можно уменьшить, причем, почти до нуля. Это и называется отклонением от предельных параметров. Но сократить данное расстояние можно только по результатам публичных слушаний, что требует объявления в СМИ, обязательного заказного уведомления собственников смежных земельных участков, протоколирования собрания и публикации заключения. Это очень сложная процедура, вызывающая огромное количество вопросов.

— Как застройщики отнеслись к перераспределению полномочий?

— Скажем так, пока присматриваются. Какой-то критики с их стороны я не слышу. Вопросы, которые хотелось задать, они задали. Сегодня же и время для строителей не очень простое. Вот мы подвели итоги прошлого года. В 2014 году в Орле был введен в эксплуатацию, по сути, рекордный объем жилья — 253 тыс. кв. метров! Но при этом количество выданных разрешений на строительство многоквартирных домов сократилось по сравнению с 2013 годом больше чем вдвое. Это очень тревожный сигнал

— Чем он вызван? В Орле не осталось свободной земли?

— Свободной земли в Орле давно практически нет, тем не менее, строительство ведется. Проблема — в падении спроса. Посмотрите, в последнее время увеличилось количество непроданных квартир, особенно больших, трехкомнатных, при вводе дома в эксплуатацию. Раньше такого не было.

— А чем вызвана корректировка генплана города?

— Необходимостью. Последний раз генплан разрабатывался и корректировался в 2008 году. Прошло 7 лет, это большой срок. Некоторые реалии в нынешнем генплане просто не учитываются. Например, не преду­смотрено развитие микрорайона «Зареченский». Между тем, жилищное строительство активно ведется именно в этом направлении. Да, там проходит граница города и начинается Орловский район, тем не менее, перспектива имеется. То же в микрорайоне «Жилино»… Хотя это тоже Орловский район.

Другая причина корректировки. Сегодня слышно много справедливой, на мой взгляд, критики по поводу строительства высотных домов в центре Орла. Не берусь давать оценки, но ген­планом 2008 года для зоны Ж-1 в центре Орла предусмотрено строительство 17—19-этажных зданий. Сегодня общественное мнение и специалисты выступают за то, чтобы в центре города не строились здания выше 7, а в некоторых случаях — и 5 этажей. Для этого необходимо изменить ПЗЗ и внести изменения в генплан. Если не менять, повторится нынешняя ситуация, когда рядом с церковью могут поставить высотку в 19 этажей. Не думаю, что это правильно.

— Да, в Орле появились очень некрасивые акценты.

— Соглашусь. Однако эти акценты полностью соответствуют нынешним правилам землепользования и застройки и генплану развития города. Основные градостроительные документы нужно менять. Теперь это полномочия области. В частности, на мой взгляд, нужно детализировать зоны застройки, чтобы не было сумасшедшего разброса этажности типа «пять — девятнадцать». Должно быть «пять — семь», «семь — двенадцать», «двенадцать — семнадцать». А пока все это — одна зона Ж-1. Инвестор смотрит документ и сажает в этой зоне то, что законодательно разрешено. А разрешены дома до 19 этажей. Чего же мы тогда удивляемся «свечкам» в историческом центре? Задача власти — четко обозначить правила цивилизованной игры. Застройщик должен иметь возможность правильно рассчитать свои силы, чтобы входить в тот или иной инвестиционный проект. Нужно уже на предварительном этапе избегать ситуации, когда строители, опираясь на закон, стремятся к максимальной этажности, а городская власть из эстетических и иных соображений их планы тормозит.

— Вы покушаетесь на «святое», на деньги орловских застройщиков. Не остановится ли таким образом орловская экономика? Я к тому, что иных мотивов, помимо получения максимальной прибыли, в логике орловского строительства я не вижу.

— Мы не на деньги орлов­ских застройщиков покушаемся. Давайте рассмотрим конкретную ситуацию. Реальный случай — застройщик вошел в проект, посадил там 17-этажный объект, понес немалые затраты, вынес проект на градостроительный совет. Мы говорим: «Нет, в данном районе данная этажность не пойдет». Застройщик в ответ: «Как же так? Зона основная, строить здесь можно, а вы мне не разрешаете». Начинаются длительные и нервные объяснения. Так лучше бы мы на начальном этапе выработали четкие правила во избежание финансовых и иных потерь все того же застройщика.

— Застройщик может в суде оспорить ваши запреты, опираясь на нормы закона.

— Может. Правильно вы говорите. Мы тоже предполагаем, что, если пойти через суд, он выиграет. Тем скорее нужно менять правила землепользования и застройки.

— Уйдем от большой этажности к безобразиям меньшего размера, но не менее ярких в своей безобразности. Торговое сооружение напротив новой хореографической школы, нечто вроде амбара, поражающего своей ломовой простотой. Как этот сарай вообще мог появиться на улице Горького?

— Я понял. Про «технологию» появления этого объекта ничего сказать не могу, истории участ­ка — уже лет десять. Там ведь долгое время стоял один каркас. Года полтора назад он вдруг начал обрастать стенами. Причем без разрешения. Собственник обратился за разрешением на строительство, но администрация города ему отказала. В том числе, по причине нарушения нормативов. Например, здание выходит за красную линию, посажено очень близко к дороге. Были судебные разбирательства, город их выиграл. Был суд первой инстанции, была апелляция. Мы выиграли и апелляцию. Сегодня есть решение о сносе здания. Когда это решение вступит в законную силу, обратимся к судебным приставам, чтобы добиваться исполнения решения.

— А что, у города нет полномочий, чтобы остановить незаконное строительство на стадии строительства?

— Во время разбирательства, видя, что работы продолжаются, мы ходатайствовали в суде, чтобы работы были остановлены. Суд вынес такое решение. Обеспечивать его исполнение — полномочия приставов. Они ловили застройщика за руку, накладывали штраф. Тот платил и продолжал строить.

— Печальная практика. Но вернемся к передаче полномочий. Сколько народу вместе с полномочиями перешло из мэрии на работу в обладминистрацию?

— Областное управление было зарегистрировано в начале февраля, поэтому процесс только начался. На сегодня только три человека из шести в городском управлении архитектуры, которым предложили уволиться и перейти на работу областное управление, согласились написать заявление.

— Работа над градостроительными документами разделилась на две части, причем, городу, складывается впечатление, оставлена только техническая сторона. Это в некотором смысле лишает творческих людей мотивации, в «архитектуре» ведь трудятся не просто технари.

— Мне кажется, выводы делать пока рано. Прошло слишком мало времени, чтобы говорить о явных плюсах и минусах передачи полномочий.

— А вы не сравнивали орловский опыт с практикой в других регионах?

— Право на передачу полномочий появилось лишь в июле 2014 года, а воспользоваться им можно только с начала нового финансового года, то есть с 1 января 2015-го. В Московской области, как и у нас, практике чуть больше месяца. Должно пройти время, чтобы можно было давать какие-то оценки. Результатов, по сути, еще нет.

— Спасибо за беседу.

Вопросы задавал
Сергей Заруднев.