Более двух лет в Орле работают управляющие организации. Этот период ознаменовался полным пренебрежением к нормативно-правовым актам в области жилищного законодательства.

Наиболее горячей проблемой за это время стала оплата электроснабжения мест общего пользования (ЭМОП). Прошло около десятка судов, которые признали существующую методику начисления этой платы незаконной. Об этом «Красная строка» писала неоднократно. Первое решение Советский районный суд Орла принял в сентябре 2007 года. Суд обязал рассчитывать плату за электроэнергию, потребляемую в местах общего пользования, в домах оборудованных приборами учета, исходя из показаний этих приборов.

Однако за прошедшее время ничего не изменилось. Предвыборные заявления претендентов в местную власть забыты. Прокуратура и Роспотребнадзор не реагируют на многочисленные обращения жителей.

Общественная организация «Союз собственников и нанимателей жилья» провела опрос среди председателей домовых, уличных комитетов и других органов территориального общественного самоуправления. Анкетирование показало, что 86 процентов опрошенных считают неправильной существующую методику начисления платы за электричество, 93 процента опрошенных готовы участвовать в общегородской акции против незаконного расчета платы за электроосвещение мест общего пользования.

Известно, что в соответствии с частью 11 статьи 162 Жилищного кодекса и договором управления управляющие организации обязаны представлять отчет о выполнении договора управления за предыдущий год в течение первого квартала текущего года. Но в указанный срок я его не дождался, пришлось подавать в управляющую организацию соответствующее заявление с напоминанием об обязанностях УК.

Оказавшийся в моих руках документ с первых же строк вызвал множество вопросов, на которые он, собственно, и должен был отвечать: как и куда израсходованы мои деньги, которые я регулярно платил на содержание и ремонт жилья? Как управляющая организация работает с должниками? И другие. Но ответов не было. Зато оказалось много казусов. Так, по коммунальной услуге «электроснабжение» начислено 617908 рублей, собрано — 623534. Но самое интересное было на следующей строчке отчета. Задолженность собственников и нанимателей жилья по электроснабжению составляет 41032,3 рубля. Уважаемые читатели! Можете ли вы объяснить мне, каким образом собранная сумма может быть больше начисленной? Может ли быть такое, когда платежей собрано больше начисленного, но жители остались должниками? Куда делись излишне уплаченные деньги? Почему не сделан перерасчет? В масштабе города — это миллионы рублей. Ответ на эти вопросы я хотел бы получить от управляющей организации, от прокуратуры и от ОБЭП.

В данном случае классически проявилась сущность действующей методики начисления платы за коммунальную услугу «электроснабжение». Она состоит в том, что мы оплачиваем под видом ЭМОП не то электричество, которое потребляют лампочки и лифты в подъездах, а электроэнергию, не оплаченную нерадивыми жильцами по своим квартирным счетчикам.

Вместо того чтобы работать с должниками, Орловский филиал ОАО «ИНТЕР РАО ЕЭС» распределяет неоплаченную электроэнергию по добросовестным плательщикам. Если должник в следующем месяце погасит задолженность, то перерасчет никому не производится. Таким образом, часть электроэнергии оплачивается дважды, т.е. имеется факт незаконного обогащения.

Цифры из отчета красноречиво подтверждают это положение — денег за оплату электричества собрано больше, чем начислено. В категорию злостных неплательщиков попадают только те жители, которые не оплачивают электроэнергию по полтора-два года. Такие имеются почти во всех многоквартирных домах, но ИНТЕР РАО не обременяет себя работой с должниками. Зачем суетиться, если вся электроэнергия уже оплачена добросовестными плательщиками?

Читаю отчет дальше. В нашем пятиподъездном девятиэтажном панельном доме по статье «содержание общего имущества» собрано 807273 рубля, а по статье текущего ремонта — 355869. Всего собрано более одного миллиона ста тысяч рублей. Это только с одного дома! Известно, что мы оплачиваем работу дворника, вывоз мусора, но это разве стоит миллион?

Мне как председателю домового комитета в 2009 году не представлен на подпись ни один акт выполненных работ и ни один акт осмотра общего имущества. А ведь пунктом 40 постановления Правительства РФ от 3 августа 2006 года «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирных домах…» собственники помещений вправе:

а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ, в том числе путем проведения соответствующей экспертизы;

в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и свое-временность их устранения.

Желание узнать, куда делись деньги, уплаченные жителями на содержание и текущий ремонт общего имущества, вылилось у меня в заявление исполнительному директору ЗАО «ЖРЭУ № 1» с просьбой приложить к отчету за 2009 год все документы, подтверждающие произведенные расходы:

— доходы и расходы по дому;

— договора с подрядными организациями;

— договора на аренду общего имущества, заключенные с ООО «КТВ», ЗАО «Антенна-Сервис» и интернет-провайдерами;

— смету расходов на выполненные работы;

— планы-графики выполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества;

— акты выполненных работ;

— акты плановых, сезонных и частичных осмотров.

В обоснование своих требований скрупулезно перечислил все действующие нормативные акты: часть 11 статьи 162 ЖК РФ; пункт 4.1.24 договора управления управляющей организации; статью 1008 ГК, — обязывающие агента, каковым УК является по отношению ко мне, в ходе исполнения договора представлять принципалу отчеты (и приложения к нему) в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. Следует отметить, что, поскольку отчеты представляются в отношении собственных средств жителей и только в отношении деятельности по управлению многоквартирным домом, данная информация не является коммерческой тайной.

Естественно, ничего из перечисленного в заявлении я не получил. Управляющая организация не выполнила требования Гражданского и Жилищного кодексов. В техническом отделе УК ранее «по дружбе» удалось получить некоторые акты выполненных работ. Например, акт о приемке выполненных работ от 27 февраля 2009 года по замене зашлакованных стояков отопления. В графе «Принял» подпись отсутствует. В разделе «Наименование работ» читаю: «Демонтаж радиаторов — 27 штук, установка радиаторов — 9 штук». Я не мог себе представить, как могло случиться, что в разгар отопительного сезона в 18 квартирах исчезли радиаторы. Обратился за разъяснением к техническому директору ЗАО «ЖРЭУ № 1» С. И. Матюшечкину, но разъяснений не получил, деньги на счет дома так и не вернулись.

В другом акте, подписанном директором ООО «ЖЭУ № 8», отмечается, что дератизация (борьба с грызунами) проводится два раза в месяц. Договор на эту услугу между управляющей организацией и санэпидстанцией составлен без учета требований жильцов. Эта проблема подробно описана в одном из номеров «Красной строки». Видимо, настала пора, чтобы составлялись трехсторонние договора на обслуживание домов — между управляющей организацией, подрядной организацией и уполномоченным представителем собственников помещений. В противном случае мы никогда не найдем ни своих денег, ни следы проделанной работы. Почему акты на дератизацию подписывает директор ЖЭУ? Он абсолютно не заинтересован в рациональном расходовании денежных средств, уплаченных жителями, никто не предоставлял ему полномочия подписывать документы от имени собственников. По факту фальсификации актов приемки работ я обратился в ОБЭП, получил ответ: основания для возбуждения уголовного дела отсутствуют.

Третий момент. Согласно договорам управления, управляющие организации вправе получать вознаграждение в виде платы за управление многоквартирным домом. Оно, как правило, составляет 10 процентов от суммы, приходящейся на указанное в договоре помещение стоимости оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Отсюда следует весьма важное положение, которое не понимают ни управляющие организации, ни собственники жилья. Если собственник не оплатил в расчетном периоде содержание и текущий ремонт жилья, то это означает, что он не совершил плату за управление. Однако управляющая организация взимает плату за управление с суммы, начисленной в целом на дом, поэтому независимо от степени сбора средств полностью получает плату за счет добросовестных плательщиков. Исходя из этих положений, управляющая организация должна получать плату за управление из собранной суммы. Это стимулировало бы ее работать с должниками.

Одной из причин такого положения в сфере ЖКХ является невыполнение органами власти своих полномочий, предоставленных Жилищным кодексом, и своих прав как крупнейшего собственника. Совсем недавно от прежнего руководства города можно было услышать высказывания о том, что городская администрация не имеет права вмешиваться в деятельность коммерческих управляющих организаций. Между тем статья 14 Жилищного кодекса определяет компетенцию органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Пункт 9 данной статьи относит к компетенции органов местного самоуправления осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Пункт 18 статьи 33 Устава города Орла к полномочиям администрации города относит осуществление контроля за надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, объектов коммунального хозяйства.

Статья 65 Устава Орла определяет состав муниципальной собственности, в которую входят муниципальный жилфонд и нежилые помещения, поэтому собственники жилья вправе полагать, что администрация на правах постоянно действующего исполнительно-распорядительного органа муниципального образования «Город Орел» обязана заниматься вопросами ЖКХ.

Больным стал вопрос взаимоотношений собственников жилья с интернет-провайдерами, компаниями кабельного ТВ. В Орле каждый многоквартирный дом опутан их проводами. Как правило, эти организации подключены к электрическим сетям многоквартирных домов под общеквартирные счетчики. Управляющие организации заключают возмездные договора на установку оборудования без согласия собственников жилья. Куда поступают деньги за использование общего имущества в многоквартирном доме — неизвестно. В отчете своей управляющей организации я не нашел этих денег. Согласно статье 44 Жилищного кодекса принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников жилья. Никакие управляющие организации не имеют полномочий распоряжаться общим имуществом, которое им не принадлежит. По факту неправомерной сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома Первой городской компанией я обратился в Советскую районную прокуратуру в апреле 2009 года. Получил традиционную отписку.

Прошел год с момента моего обращения. Очень хотелось бы узнать: не изменилась ли точка зрения Советской районной прокуратуры на незаконную сдачу в аренду общего имущества собственников помещений?

В некоторых домах еще с советского времени располагаются мастерские обслуживающих организаций. С переходом на рыночную экономику эти нежилые помещения так и остались у них. Рыночные отношения получились однобокими. Ни одно из ЖЭУ (буду рад ошибиться) не заключило договора на аренду общего имущества. Обратившись к директору ООО «ЖЭУ № 8» по этому поводу, я получил отписку.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса и Федеральным законом от 27 сентября 2009 года № 228 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ» принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, а также принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества, относится к компетенции общего собрания. Исходя из положений Жилищного кодекса собственники жилья на общем собрании могут определить лиц, которые от имени собственников уполномочены заключать договора об использовании общего имущества. На мой взгляд, такие полномочия могут быть предоставлены домовому комитету. Управляющим организациям собственники не давали таких полномочий. Статья 159 Уголовного кодекса характеризует такую деятельность как мошенничество.

Отдельный вопрос — договора управления. Существующие были навязаны собственникам жилья втемную. Тогда, два года назад, многие протоколы общих собраний были сфабрикованы, никто их даже не видел. Согласно тем договорам, УК имеют права, а собственники — обязанности.

В течение нескольких месяцев 2009 года рабочая группа при Орловском городском Совете народных депутатов разрабатывала проект модельного (типового) договора. В нем сбалансированы права и обязанности управляющих организаций и собственников жилья. Проект получил одобрение городского Совета, рекомендован для применения управляющими организациями и размножен в количестве, достаточном для ознакомления. Но на сегодняшний день ни одна из управляющих организаций (по крайней мере, из номерных) не приняла модельный договор, т.к. по нему собственник имеет право контролировать работы и подписывать акты выполненных работ. Без подписи собственников средства не могут списываться со счета дома.

Кстати, еще вопрос к управляющим организациям: почему мы должны платить за содержание и ремонт общего имущества в 2010 году, если мы не получили детального отчета за 2009 год? Может быть, нам пора выносить на общее собрание собственников жилья вопрос о выполнении управляющими организациями своих договорных обязательств?

Обычно прокуратура и Роспотребнадзор в своих ответах рекомендуют собственникам обращаться в суды для защиты своих прав. Я полагаю, что эти уважаемые организации давно должны были сами обратиться в суды в защиту неопределенного круга потребителей. А пока бабушки и дедушки толкаются в приемных различных органов власти в надежде решить свои проблемы. Но существующие проблемы сами по себе не исчезнут, а усугубятся. Многочисленные акции протеста, увеличение количества жалоб в различные органы свидетельствуют о повышении социальной напряженности, и чем быстрее наши властные органы займутся этими проблемами, тем спокойнее будет в нашем городе.