Кривая линия

Уважаемый Дмитрий Николаевич! Став ответственным за реализацию федеральных целевых программ в регионах, Вы, наверное, обратили внимание на странный парадокс: когда президент страны объявил о необходимости строить доступное жилье, никто не высказался против: ни сенаторы, ни губернаторы, ни те, кто в жилье нуждается, ни те, кто занимается строительным бизнесом; но месяц идет за месяцем, а доступного жилья как не было, так и нет. Почему? Ответ на этот вопрос, в принципе, президент тоже озвучил: из-за забюрокраченности и коррупции местных властей.

Я — не прокурор, и потому не могу вам сказать, кто, когда и насколько в нашей маленькой Орловской области нагревает руки на строительстве жилья, которое продолжает дорожать теми же темпами, что и до объявления национальной программы, — на 30—40 процентов в год (сравните: банк дает лишь 8—10 процентов годовых). Да и в персонах ли дело? Не каталы определяют карточную игру, а правила: одной и той же колодой можно играть в «пьяницу», можно — в интеллектуальный преферанс, а при желании — и в «дурака». Так давайте посмотрим на правила игры, установленные сегодня властью для строительного бизнеса, а в конечном итоге — для нуждающихся в жилье.

Для начала разберемся, из чего складывается цена квадратного метра жилья. Понятное дело, из стоимости стройматериалов, техники, трудовых ресурсов и прочих составляющих самого строительного процесса. Но немалый процент в цене вопроса занимает стоимость земли и коммуникаций. Вообще вы знаете, что в самой богатой земельными ресурсами стране — России — колоссальный дефицит земли для застройки? Город Орел, например, где проживает чуть более трехсот тысяч жителей, вытянулся с севера на юг на десятки километров, занимая площадь, равную многомиллионному Нью-Йорку, но свободной земли для строительства доступного жилья здесь, получается, нет. Потому что место занимают пустыри, бывшие заводские территории, десятки кварталов ветхого жилья чуть не с вековой родословной, в реальности оправдывая поэтическое: «город Тургенева и Фета…». В этой земле, кстати, можно найти даже действующие деревянные водопроводные трубы позапрошлого века, но власть предпочитает облагораживать не город, а близлежащие к нему поля — так дешевле для строителей. Беда, когда самая крупная местная строительная компания принадлежит «семье», и личный интерес сталкивается с общественным… Ну да вернемся к цене земли.

Мое глубокое убеждение — земля должна отдаваться людям бесплатно. Логика простая: если земля принадлежит государству, под которым подразумевается народ, то земля принадлежит этому самому народу. Почему же он при покупке жилья должен за нее платить? Да еще какие деньги?! Цена аренды территории строительной площадки под четырехподъездную девятиэтажку в Орле достигает нескольких миллионов рублей в год, договор, как правило, заключается на три года, но если строители не укладываются в срок, то аренда сначала утраивается, затем учетверяется, а через три года становится выше в пять(!) раз — так в феврале нынешнего года решила коллегия Орловской области. Если бы речь шла о муниципальном жилье — все было бы понятно: повешен кнут для строителей. Но речь идет о коммерческих квартирах, которые люди будут покупать, а не получать. Значит, наказание ждет не строителей, а приобретателей жилья — все эти миллионы войдут в стоимость квадратного метра, цена которого и без того почти в пять раз выше нашей среднемесячной зарплаты.

А два года назад орловская обладминистрация приняла решение об изъятии земли из городского управления и установила свое право ею распоряжаться. Цель, как вы понимаете, ставилась благая: ускорить процесс оформления земли в аренду и в собственность и сделать ее распределение более прозрачным — ну чтобы коррупции было меньше. А для пущей открытости стали проводить апробированную европейской демократией процедуру — аукционы. Но не зря говорят, что благими намерениями вымощена дорога в ад.

Оформление участка под застройку теперь длится от полутора лет до бесконечности. Даже законопослушные чиновники разводят руками: таков механизм. Можете себе представить, сколько в таком случае заложено возможностей для вымогательства и понуждений. Но стареющей местной власти, похоже, это либо выгодно, либо уже не под силу изменить — иначе она бы давно установила иные правила. Не оправдались и надежды на аукционы — строительные фирмы всячески стараются уйти от участия в них, предпочитая другие варианты развития своего бизнеса. Это за границей — кто в процессе «раз, два, три» больше дал, тот по-честному и выиграл. У нас же земельный аукцион — рычаг управления. С его помощью можно поставить на место личного врага, конкурента или того, кто не понял, кому и где на самом деле надо платить. Спросите, каким образом? Образов великое количество. Например, стоимость участка под застройку одноподъездного девятиэтажного дома, на который претендовала одна из «нелюбимых» фирм, с первоначальной цены — 261 тысяча рублей — вдруг поднялась во время аукциона под нескрываемый смех до 5,7 миллионов — именно столько предложили конкуренты, которые после выигрыша отказались от земли. Естественно: ведь с учетом стоимости трехлетней аренды этот участок стал стоить более 17 миллионов, что тут же подняло цену квадратного метра жилья, которое здесь должно возводиться, на четверть. В результате земля вот уже четыре месяца невостребована. Но с точки зрения существующего закона — не придерешься. Результаты торгов уже аннулировали. То, что жилье на том месте будет возводиться с опозданием как минимум на полгода, разве кого волнует? Главное — строительную фирму на место поставили…

А если бы Вы побывали на последнем земельном аукционе, который был проведен в Орле, у Вас наверняка сложилось бы впечатление, что здесь решают какие-то другие задачи, мало что имеющие общего с национальным проектом «Доступное жилье». На торги был выставлен участок в 150 соток, первоначальная цена — более 2 млн. руб. Претендентов — трое. Строительная фирма с 12-летним стажем, которая и сформировала участок, уже построила на этом месте (к слову, фактически на месте бывшей городской свалки) целый квартал и была намерена его завершить, построив необходимые для будущей жизнедеятельности владельцев квартир коммуникации и подготовив к дню аукциона всю проектно-сметную документацию; одна из «дочек» этой фирмы — чтобы не отменили торги в случае, если больше не будет претендентов, и неизвестное орловцам ООО, зарегистрированное пару месяцев назад. Как вы уже догадались, выиграло три «О», о чем, впрочем, добрые люди предупредили строителей за несколько дней до торгов.

До немыслимых высот цена участка на сей раз не поднялась: опытные строители, быстро просчитав завтрашнюю цену квадратного метра, пришли к выводу, что выгоднее сегодня потерять участок, чем разориться после завершения строительства, и остановились через два аукционных шага. Ну а победитель — молодой человек, представившийся руководителем ООО, будущие затраты, как оказалось, еще не считал. Пояснил: строительством его фирма не занимается, главное направление ее деятельности — управление. Поэтому заниматься подготовкой документации, а также строить и доводить объект до ума будет не ООО, а те, кого оно наймет. Кого – вопрос открытый. Участка тоже не видели, в чем его специфика, им неизвестно, что конкретно будут строить, пока не определились — «то, что разрешит горархитектура». Единственное, что ООО знает точно — строить будут из неприменяемых пока в широкой практике термоблоков, производство которых фирма хочет открыть в Орле. Ни одного объекта, построенного «под управлением» ООО, молодой человек назвать не смог…

Остается только надеяться, что молодые люди чисты в своих устремлениях и когда-нибудь все-таки построят жилье на взятом участке, если, конечно, им хватит сил. Но, положа руку на сердце, Дмитрий Николаевич, вы бы хотели жить в доме, выросшем «под управлением» такого ООО, или предпочли бы купить квартиру из традиционного кирпича в уже построенном известной фирмой квартале по соседству? И вот тут мы подходим к главному вопросу: а зачем вообще нужны аукционы? Кому они выгодны, кроме тех, кто их проводит и имеет от продажной стоимости процент? Сколько квадратных метров муниципального жилья построено на вырученные деньги? Последний вопрос — не риторический, потому как имеет четкий ответ: ни одного.

По логике человека, бдящего государственный интерес, земельный аукцион должен быть не очередным способом извлечения денег, не новой схемой наказания неугодных и строптивых, а механизмом честного отбора лучших из лучших, самых надежных, самых опытных, тех, кто способен своими ресурсами, технологиями обеспечить более низкую стоимость жилья и в конечном итоге решить национальную проблему — катастрофическую нехватку доступного жилья. И если в жизни получается все с точностью до наоборот, то тот ли механизм запущен?

Согласитесь, снизить стоимость жилья — в силах государственной власти. Это касается и стоимости земли, и цены подключения к системам жизне-обеспечения, и всевозможных условий, которыми, с одной стороны, нужно обременять строителей — ведь от них зависит развитие наших городов, а с другой — делать так, чтобы им было бы выгодно заниматься тем же сносом ветхого жилья, строительством школ, детских садов и т. д. Путем заказа? Договоров? Через аукцион? Да через что угодно, но с какими-то иными правилами.

Если помните, я начала свое письмо с правил игры. Людям надоело играть в «подкидного». Нацпроект «Доступное жилье» не будет реализован, если максимально не исключить саму возможность вмешательства нашей бюрократии в процесс, если не повернуть идеологию реформы от чиновника к человеку — как в той сказке: к лесу задом, а к Ивану передом, чтоб Иван перестал чувствовать себя дураком…

Жалко людей, живущих в XXI веке в самой удивительной стране мира, с дырявыми потолками, проваливающимися полами и почти общиной из-за невозможности приобрести жилье. Очень не хочется, чтобы вновь оказался прав А.Чаадаев. Помните? «Мы растем, но не созреваем; движемся вперед, но по кривой линии, …которая не ведет к цели». Но для этого кто-то должен выровнять линию. Может, Вы?

Елена Годлевская.

Лента новостей

Отчетность

самые читаемые за месяц